41/1994, de 14.07.1994
Número do Parecer
41/1994, de 14.07.1994
Data do Parecer
14-07-1994
Número de sessões
1
Tipo de Parecer
Parecer
Votação
Unanimidade
Iniciativa
Governo
Entidade
Ministério da Justiça
Relator
GARCIA MARQUES
Descritores
LOCAÇÃO FINANCEIRA
CONTRATO
CONTRATO MISTO
RENDA
PRESTAÇÃO PERIÓDICA
VALOR DOS BENS
ACTO NOTARIAL
EMOLUMENTOS NOTARIAIS
CONTRATO
CONTRATO MISTO
RENDA
PRESTAÇÃO PERIÓDICA
VALOR DOS BENS
ACTO NOTARIAL
EMOLUMENTOS NOTARIAIS
Conclusões
1 - As rendas, no contrato de locação financeira, decorrem de uma obrigação de prestação fraccionada quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, na medida em que o seu objecto se encontra pré-fixado, sem dependência da duração da relação contratual;
2 - O valor do contrato de locação financeira, para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN), deve ser determinado de acordo com o n 1 do artigo 1 (e não de acordo com a alínea d) do n 2 do mesmo artigo) daquela Tabela.
2 - O valor do contrato de locação financeira, para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN), deve ser determinado de acordo com o n 1 do artigo 1 (e não de acordo com a alínea d) do n 2 do mesmo artigo) daquela Tabela.
Texto Integral
SENHORA SECRETÁRIA DE ESTADO DA JUSTIÇA,
EXCELÊNCIA:
1.
TRACEVIA - Sociedade de Marcação de Estradas, Lda., interpôs recurso hierárquico do despacho do Senhor Director-Geral dos Registos e do Notariado de 28 de Janeiro de 1993, que indeferiu a reclamação que apresentara da conta nº 379, do 6º Cartório Notarial do Porto.
A questão, objecto do recurso, reconduz-se ao problema de saber como deve ser determinado o valor do contrato de locação financeira para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN).
Duas são as teses em confronto:
Segundo uma, que serviu de fundamento à conta elaborada pelo referido Cartório Notarial, e que merece a concordância do Conselho Técnico da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado (CTRN), deve aplicar-se o princípio constante da alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN, segundo o qual o valor dos actos que estipulem obrigações periódicas corresponde à importância total delas;
De acordo com a outra, sustentada pela recorrente, com a concor-dância da Auditoria Jurídica, deverá, pelo contrário, aplicar-se o disposto no nº 1 do referido artigo 1º da TEN, que determina que o valor dos actos é o dos bens que constituem o seu objecto.
Tendo-se Vossa Excelência dignado solicitar a elaboração de parecer a este Conselho Consultivo, cumpre prestá-lo, tendo presente o carácter muito urgente atribuído à consulta.
2.
2.1. Por escritura lavrada no dia 4 de Setembro de 1992, no já indicado Cartório Notarial do Porto, «Mota & Companhia, S.A.: vendeu a «LEASIMPOR - Companhia de Locação Financeira Imobiliária, S. A.:, um terreno destinado a construção urbana, pelo preço de 140.000.000$00.
Ainda pela citada escritura, a «LEASIMPOR:, na qualidade de locadora, e a recorrente, como locatária, celebraram um contrato de locação financeira, tendo por objecto aquele terreno, acabado de adquirir por escolha da locatária e sob a sua exclusiva responsabilidade, ficando sujeita ao regime de locação financeira nele estabelecido a edificação urbana a construir pela locatária no mencionado terreno.
O prazo estipulado para o contrato de locação financeira foi de dez anos, a contar da escritura, obrigando-se a TRACEVIA a pagar quarenta rendas trimestrais, antecipadas e indexadas, vencendo-se a primeira, no montante de 8.640.157$00, na data da celebração do contrato, e as restantes trinta e nove, no montante de 12.624.179$00, cada uma, nos dias 5 dos meses de Dezembro, Março, Junho e Setembro.
O montante máximo a financiar era de 264.000.000$00, cor-respondendo 140.000.000$00 ao valor da aquisição do terreno, 14.000.000$00 ao montante do imposto municipal de sisa e os restantes 110.000.000$00 ao financiamento da construção.
A conta elaborada pelo 6º Cartório Notarial do Porto considerou existirem na escritura dois actos, relevantes para a incidência da tabela emolumentar: um, de compra e venda, de valor igual ao preço do terreno (140 mil contos); outro, de locação financeira, de valor igual à soma das 40 rendas trimestrais, com fundamento na indicada alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN (1) (2).
2.2. Até um ano antes do termo do contrato, a locatária deverá comunicar à locadora se pretende adquirir, para si, em pro-priedade, o imóvel ou se pretende negociar com a locadora a renovação do contrato ou a utilização do imóvel noutros termos ou se pretende restituir o imóvel à locadora, livre e desocupado, considerando-se a falta de comunicação atempada como exercício da opção de aquisição.
Optando pela aquisição, a locatária deverá pagar à locadora, a título de valor residual, a quantia de 66.000.000$00, após o que se considerará transferida a propriedade do imóvel.
2.3. Não aceitando o valor atribuído, para fins emolumentares, ao acto de locação financeira, a TRACEVIA veio deduzir reclamação da conta, sustentando que o disposto na alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN não é reconduzível ao acto notarial de locação financeira, devendo o valor do mesmo ser calculado de acordo com o nº 1 do artigo 1º da referida tabela, posto que o valor do acto será o valor do bem que constitui o seu objecto.
Com base no entendimento contrário, firmado pelo CTRN, o Senhor Director-Geral dos Registos e do Notariado, por despacho de 28 de Janeiro de 1993, indeferiu a reclamação interposta pela TRACEVIA, a qual, inconformada, interpôs, para Sua Excelência o Ministro da Justiça, o recurso hierárquico que surge como causa próxima da presente consulta.
Arrancando da análise jurídica, a que procede, da natureza do contrato de locação financeira e do conceito de «prestações periódicas:, a recorrente defende que «o valor dos bens, e consequentemente do acto, é o valor que as partes lhe atribuem, isto é, duzentos e sessenta e quatro milhões de escudos, correspondendo, como se disse, cento e cinquenta e quatro milhões de escudos à compra do terreno e cento e dez milhões de escudos ao financiamento da construção:.
Entendimento que, contrariado pelo CTRN (3), mereceu, todavia, acolhimento por parte da Auditoria Jurídica, ao sugerir o deferimento do recurso (4).
3.
3.1. A locação financeira é, segundo um autor, um contrato a médio ou a longo prazo dirigido a «financiar: alguém, não através da prestação de uma quantia em dinheiro, mas através do uso de um bem.
Está-lhe subjacente a intenção de proporcionar ao «locatário: não tanto a propriedade de determinados bens, mas a sua posse e utilização para certos fins (5).
No processo constitutivo da locação financeira surgem nor-malmente três sujeitos: o produtor ou fornecedor do bem; o locador (sociedade de locação financeira); e o locatário. Razão por que há que distinguir três relações: a relação «locador-lo-catário:; a relação .locatário-fornecedor ou fabricante do bem:; a relação «locador-fornecedor ou fabricante do bem:.
Muito brevemente, atendendo à urgência e economia do parecer, poderá dizer-se, começando pelas «relações locador/fornecedor: e «locatário/fornecedor: que a primeira se analisa normalmente num contrato de compra e venda. O locador conclui o contrato, já negociado pelo locatário, com o fornecedor ou produtor, comprando o bem escolhido pelo locatário.
Ou seja, não se constituem necessariamente entre o locatário e o produtor ou fornecedor do bem quaisquer relações contratuais. Normalmente, o locatário dirige- se ao fornecedor, escolhendo o bem que deseja obter, fixando-se o preço e demais condições de transacção do bem e do contrato a realizar. Tenha-se, todavia, presente o disposto no artigo 23º do Decreto-Lei nº 171/79 [cfr. infra, nota (7)], segundo o qual o locatário pode exercer contra o vendedor ou o empreiteiro, quando disso seja caso, todos os direitos relativos à coisa locada.
A relação «locador-locatário: consubstancia o contrato de locação financeira. Nesta relação encontram-se integrados os direitos e deveres caracterizantes do contrato: a obrigação do locador ceder o bem ao locatário para seu uso e o direito correspectivo do locatário; o dever do locatário de pagar a renda e o correlativo direito do locador; o direito do locatário comprar a coisa no fim do contrato.
3.2. O contrato de locação financeira que está na origem do pre-sente parecer corresponde àquilo que vulgarmente se designa como «leasing: financeiro (por contraste com o «leasing: operacional, de que não nos vamos ocupar) (6).
O «leasing: financeiro que, no essencial, corresponde, como se verá, à operação de locação financeira contemplada na nossa legislação, (7) tem as seguintes características fundamentais: a) o locador é uma instituição financeira especializada em «leasing: (no nosso caso, uma «sociedade de locação financeira:) (8); b) o material é escolhido pelo locatário-utilizador; c) a relação jurídica entre o locatário-utilizador e a sociedade de locação financeira, no que diz respeito à aquisição do material encomendado, representa um contrato de mandato para compra do bem, ainda que celebrado de forma tácita; d) a sociedade locadora mantém o direito de propriedade sobre os bens locados durante o prazo do contrato; e) em termos gerais, o locatário-utilizador pode usar e fruir livremente os bens locados (9); f) a renda a pagar, dentro da vigência do contrato, deve per-mitir: a amortização do bem locado; a cobertura dos encargos; o lucro da sociedade de locação financeira (10); g) o risco de perecimento ou deterioração dos bens locados corre por conta do locatário (11); h) quanto ao seu objecto, a locação financeira pode ser mobiliária ou imobiliária - artigos 2º e 3º do Decreto-Lei nº 171/79; i) as despesas de transporte, seguro, montagem e reparação da coisa locada correm por conta do locatário/utilizador - ar-tigo 24º, alínea c); j) findo o contrato de locação financeira, o locatário-utilizador goza da opção de adquirir os bens locados por um preço residual [artigo 22º, alínea e)], ou restituir os bens à sociedade de locação financeira, podendo também as partes acordar a celebração de nova locação financeira sobre os mesmos bens.
Compreende-se agora que um autor tenha distinguido, na estrutura obrigacional do «leasing: financeiro, cinco relações juridicamente distintas e cronologicamente fixadas no tempo com carácter sucessivo, a saber: promessa sinalagmática de locação do locador ao locatário; mandato para a compra do bem; locação do bem entre locador e locatário por prazo determinado; promessa unilateral (do locador) de venda do bem; eventual venda do mesmo ao locatário (12).
3.3Em matéria de «leasing: é particularmente saliente a variedade e infixidez do léxico utilizado para dar corpo a conceitos ou realidades jurídicas.
A economia do parecer não obriga, e a sua urgência não recomenda, que se analisem matérias relativas ao aparecimento histórico (13) e posterior generalização das operações de «leasing:, ou a aspectos referentes a particulares modalidades de «leasing:, estranhas à da situação/modelo que deve balizar a nossa reflexão.
Duas breves notas acerca de algumas modalidades de «leasing: ajudarão a clarificar o regime de locação financeira de imóveis com as características da situação que está na génese da presente consulta.
A primeira para referir a utilização do «lease back:: forma de «leasing: caracterizada pelo facto de a sociedade de locação ter adquirido o bem locado à entidade locatária, consistindo, pois, numa operação pela qual uma sociedade de «leasing: adquire o bem já existente, cedendo de novo a sua utilização ao seu anterior proprietário mediante um contrato de locação financeira (14).
A segunda para distinguir dois tipos de contrato que se diferenciam não só pela base de cálculo das rendas, como pelo destino do bem, terminado o contrato: os contratos de amortização integral e de amortização parcial.
O «full-pay-out leasing: prevê pagamentos do utente calculados de modo a cobrir a totalidade dos desembolsos do locador, bem como a margem de lucro deste. Estes contratos (de amortização integral) contêm, ou uma cláusula de devolução do bem ao locador, terminado o contrato, ou uma faculdade de prorrogação de compra ou de compra do bem em benefício do locatário, neste caso, mediante o pagamento de um preço residual mais ou menos simbólico.
O «non-(full)-pay-out leasing:, ou contrato de amortização parcial, estabelece rendas que, durante o período do contrato inicialmente estabelecido de modo irrevogável, só cobrem uma parte do valor do bem.
Ficará no termo da operação um valor residual importante, correspondente à parte não amortizada do valor do bem locado, que não se confunde com o valor de mercado do bem que é, normalmente, superior. Estes contratos podem terminar, ou não, com a compra do bem pelo utente, normalmente pelo seu valor de mercado.
Trata-se de uma modalidade de «leasing: em regra muito próxima do «renting:, a ponto de aparecerem confundidas na prática (15).
4.
4.1. Como já se apontou, a nossa ordem jurídica institucionalizou, com algumas adaptações, a figura do contrato de locação financeira com amortização integral, fazendo-o através do Decreto-Lei nº 171/79.
Reproduzido que foi o seu artigo 1º [cfr. supra, nota (7)], detenhamo-nos sobre alguns dispositivos do diploma, relativos à locação financeira de coisas imóveis. Esta tem por exclusivo objecto bens imóveis afectados ou a afectar ao investimento produtivo na indústria, na agricultura, no comércio ou em outros sectores de serviços de manifesto interesse económico e social (artigo 3º, nº 1).
O Decreto-Lei nº 10/91 veio, como se disse [cfr. supra, nota (7)], permitir também a celebração de contratos de locação financeira de imóveis destinados a habitação própria do locatário (artigo 1º).
O modelo adoptado foi o do contrato de amortização total com opção de compra no fim.
Todavia, como salienta um autor, o nosso legislador não foi feliz, posto que, ao passo que no nº 1 do artigo 10º, parece pretender que a locação financeira seja sempre «full-pay-out:, no nº 3 do mesmo artigo, parece permitir o «non-full-pay-out: (16).
Estabelecem os referidos preceitos do artigo 10º do Decreto-Lei nº 171/79:
«1.A venda a propor deve permitir, dentro do período de vigência do contrato, a amortização do bem locado e cobrir os encargos e a margem de lucro da sociedade de locação financeira.
2.....................................................................................
«3.O preço de aquisição pelo locatário deve corresponder ao presumível valor residual do bem locado no fim do prazo do contrato:.
Como observa o autor indicado, parece haver contradição, escrevendo, a propósito: «Julgamos que a sua ultrapassagem tem de ser feita em favor do sentido do nº 1 em causa, ou seja, no sentido de que, à face da lei, a locação financeira tem de ser «full-pay-out leasing:.
4.2. Voltando ao Decreto-Lei nº 171/79, dele se respigam os preceitos implicados na temática ora apreciada: segundo a alínea c) do artigo 19º, o locador está adstrito, em relação ao locatário, a vender-lhe a coisa, caso este queira, findo o contrato; correspondentemente, o locatário pode adquirir a coisa locada, findo o contrato, pelo preço inicialmente estipulado, - artigo 22º, alínea e); consequentemente, o locatário está, em especial, adstrito a restituir a coisa locada em bom estado, salvas as deteriora-ções inerentes a uma utilização normal, findo o contrato, quando não opte pela sua aquisição, suportando todas as despesas necessárias para a devolução ao locador, incluin-do as do seguro, se indispensável - artigo 24º, alínea f) (17).
5.
Prossigamos a análise, tendo em vista a caracterização do regime do contrato de locação financeira e a definição da sua natureza jurídica.
Se bem que distinta da compra e venda a prestações, do ponto de vista jurídico, pode considerar-se que a locação financeira, como instrumento de financiamento do uso, vem substituir e completar a compra e venda a prestações (18).
Muitas têm sido as posições doutrinárias defendidas quanto à classificação tipológica da locação financeira. Vão desde a sua representação como contrato de compra e venda em que o utente («locatário:) é fiel depositário do bem, até ao contrato de crédito, de aluguer, de compra e venda a prestações ou contrato sui generis.
O problema fundamental que, nesta sede, se coloca com pertinência consiste em saber se o contrato de locação financeira é um contrato típico ou um contrato misto.
5.1. Aproximado do contrato de locação, em sentido próprio, que se caracteriza pela obrigação do locador ceder temporariamente o gozo da coisa, tendo como contrapartida uma certa remunera-ção (artigo 1022º do Código Civil), encontram-se na «locação financeira: dissemelhanças significativas de regime.
Assim: a) Na locação, o risco de perecimento ou deterioração da coisa corre por conta do locador; na «locação financeira:, é o «locatário: que o suporta (artigo 25º do Decreto-Lei nº 171/79), o mesmo se podendo dizer do dever de conservar e reparar a coisa; b) O locador, na «locação financeira:, não explora o bem, não dispondo da coisa que oferece em locação, nem tendo a intenção de correr os riscos próprios do proprietário, mormente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu fornecimento; c) Quanto ao locatário, na «locação financeira:, ele pretende realizar um investimento, correspondente ao valor do bem; d) O locador, na locação financeira, desinteressa-se do bem, não procede à sua escolha, não determina as suas características, nem se preocupa com a sua rentabilidade, assuntos que dizem respeito ao utente; e) Enfim, na locação (stricto sensu), «as rendas são prestações periódicas, correspondentes a períodos sucessi-vos, dependentes da duração do contrato, em termos de, desaparecido o bem, desaparecer a obrigação; pelo contrário, na locação financeira há uma obrigação única do devedor, correspondente,
«grosso modo:, ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo: (19).
5.2. Reconhece-se, como se disse, a existência de coincidências indiscutíveis entre os fins económicos do contrato de locação financeira e o contrato de compra e venda a prestações.
Mas também a equiparação entre a locação financeira e a compra e venda a prestações não procede (20).
Acompanhemos o que, a esse respeito, escreve LEITE DE CAMPOS:
«O «utente: faz um investimento através do bem.
Investimento de que suporta integralmente os riscos, como se de uma compra se tratasse.
«É o utente que toma a iniciativa, escolhe a coisa de acordo com as suas necessidades, a negoceia com o vendedor.
«O risco económico corre por conta do utente. Se a utilização da coisa não é rendável, não se pode desfazer dela, como o faria, por exemplo, um locatário. Suporta o risco de perda ou deterioração da coisa, da sua obsolescência económica, do seu desgaste físico.
«Encontra-se na posição de proprietário-comprador, não podendo desinteressar-se da coisa antes do reembolso integral do «locador:. À prestação única do «locador:
- entrega (do «uso:) da coisa - corresponde uma dívida única do locatário, correspondente ao valor da coisa, acrescida de juros, lucros e outros encargos. Esta dívida existe desde a celebração do contrato, embora o seu reembolso seja fraccionado. A perda da coisa não extingue a obrigação do devedor. Trata-se, pois, de uma obrigação de prestação fraccionada, quanto ao cumprimen-to, mas «unitária: em si mesma (x), na medida em que o objecto da prestação se encontra pré- fixado, sem dependência da duração da relação contratual - o que explica que a falta de cumprimento de uma das «fracções: implique o vencimento imediato das restantes(2x).
«As cláusulas que tornam exigíveis todas as prestações futuras no caso de incumprimento, são compreensíveis no quadro de uma compra e venda - mas já não, por exemplo, no âmbito de uma locação.
«Concluindo: a cessão do bem é contratada por um período próximo do da sua vida útil. No fim do contrato, o «locador: receberá o equivalente do custo da coisa, enquanto o «locatário: receberá o equivalente (económico) da coisa. Nestes termos, e quer haja ou não opção de compra, a «locação financeira: tem por objecto os mesmos fins económicos da compra e venda a prestações. O locador só «reserva: a propriedade da coisa a título de garantia, como em qualquer compra e venda a prestações com reserva de propriedade.
«Contudo, também a equiparação da locação financeira à compra e venda a prestações parece destinada ao insucesso.
«Se abandonarmos a consideração dos interesses económicos das partes, externos à estrutura contratual, e analisarmos esta - ou seja, o instrumento jurídico através do qual aqueles interes- ses são actuados - encontramos divergências entre a locação financeira e a compra e venda.
«As partes não tiveram em vista a transferência do direito de propriedade sobre a coisa, que seria elemento essencial da compra e venda. Nenhuma transferência de propriedade se opera ipso iure. O «locatário: só tem o direito contratual de exigir do «locador: que este celebre com ele, no fim do contrato, um novo contrato de compra e venda tendo como objecto o bem locado. Ou seja: a compra do bem realiza-se por contrato posterior ao contrato de locação financeira, não sendo, pois, um efeito deste operado pelo pagamento da última prestação:.
5.3. Afastada também pelo autor a identificação entre a locação financeira e o mútuo, mal sucedidas, portanto, as tentativas de enquadramento do contrato de locação financeira num tipo contratual único, importa procurar a sua compreensão com base em estruturas compósitas. Para tal, cumpre considerar que o «contrato de locação: e o «contrato de compra e venda: que o precede constituem partes ou etapas de um percurso negocial. O qual só se completará com a referência aos dois «contratos:: o contrato intervindo entre o locador e o fornecedor-vendedor do bem; e o contrato entre o locador e o locatário.
No contexto da «locação financeira: esquecer o contrato de locação, será esquecer o primeiro termo do nome (locação); afastar o contrato de compra e venda, será olvidar o segundo termo (financeira).
Desenvolvendo o mote, escreve o autor que temos acompanha-do:
«A locação financeira reveste a forma que tem através da (co)ligação entre um contrato de compra e venda e um contrato de locação; coligação obtida através de um vínculo final.
«A geração e o funcionamento de cada uma das relações contratuais está de tal modo unida à outra que cada pretensão de uma das partes está dependente de um cumprimento em relação à outra.
«Conexionando-se de tal maneira os dois contratos, que cada estádio de realização de um está vinculado a um estádio de realização do outro.
«Assim, existe um vínculo do utente à relação entre o locador e o vendedor do bem - vínculo que se traduz na escolha prévia do bem; esta escolha vem determinar a compra e venda posterior, compra e venda dirigida à subsequente cedência do gozo do bem, relação intervinda só entre o locador e o locatário; mas como o bem foi escolhido pelo locatário (e não oferecido pelo locador), e o locador o comprou só para o dar em locação - o locatário terá de se dirigir ao vendedor do bem (que é parte só no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa.
«O bem, é certo, é dado em locação ao utente; mas é-o por ter sido comprado para ele, no seu interesse, (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecido em locação pelo locador. Sendo assim, é justo que o locatário responda pelo perecimento do (seu) bem.
«O financiamento consubstancia-se na compra prévia do bem; a retribuição é obtida através do pagamento subsequente das rendas integradas no contrato de locação. O contrato de compra e venda inicial - celebrado com vista à locação posterior e moldado pelas necessidades do locatário - e o contrato de locação subsequente - radicado, nomeadamente quanto ao montante das rendas, no contrato de compra e venda - estão intimamente ligados, dependendo um do outro e influenciando mutuamente os regimes jurídicos, em termos de uma composi-ção harmónica de interesses à primeira vista inconciliáveis.
«O nexo entre os contratos actua numa ligação genética (...) numa ligação condicional (...) e numa ligação funcional.
«Numa análise mais estrutural, diremos que o contrato de locação financeira contém elementos dos tipos compra e venda e locação sendo, pois, um contrato nominado misto (21).
6.
A obrigação principal do locatário é a do pagamento de uma renda, a qual não corresponde ao valor locativo do bem, sendo mais onerosa, pois se destina à sua amortização durante o período em que o contrato produz efeitos.
No cálculo de renda, a empresa de locação financeira atende não só à amortização do dinheiro investido mas também aos custos de gestão e aos riscos sempre presentes nestes contratos (22).
Escrevendo antes da publicação do Decreto-Lei nº 171/79,
MOITINHO DE ALMEIDA observava que em tais contratos se estabelece geralmente que a falta de pagamento, nos termos acordados, de uma renda ou aluguer, confere à empresa de «leasing: o direito de resolução do contrato, prevendo-se, em alguns, cláusulas penais no valor das rendas por satisfazer no momento em que o contrato foi resolvido, ou limitadas a parte do saldo ainda por pagar (23).
Dispõe o artigo 26º do Decreto-Lei nº 171/79, definindo o princípio geral em matéria de resolução de contratos de locação financeira, que o mesmo «pode ser resolvido por qualquer das partes, nos termos gerais, com fundamento no incumprimento das obrigações que assistam à outra parte, não sendo aplicáveis as normas especiais, constantes da lei civil, relativas à locação:.
Estando o «locatário:, desde logo, adstrito ao pagamento da renda acordada (alínea a) do artigo 24º), o respectivo incumprimento é fundamento da resolução do contrato por parte do locador financeiro.
O afastamento do regime contido nos artigos 934º a 936º do Código Civil (24) é consequência de o mesmo ter sido pensado pelo legislador para uma realidade distinta da emanente do «leasing: financeiro, que tem objectivos e função diferentes dos visados pela venda a prestações com reserva de propriedade ou mesmo por outros tipos de contratos, como será o caso da «locação-venda: (ou «venda- aluguer:), que pretendem alcançar resultados equivalentes à espécie negocial ora em causa (cfr. artigo 936º, nºs 1 e 2, do Código Civil) (25).
Efectivamente, a «locação-venda:, tal como configurada no nº 2 do artigo 936º, parece desempenhar a mesma função social típica que a reserva de propriedade (26).
Não há, pois, lugar à sua identificação com o «leasing: financeiro, posto que, neste, não existe a automaticidade do efeito translativo próprio da compra e venda a prestações.
Como se conclui no acórdão da Relação de Lisboa de 4 de Julho de 1991, a locação financeira distingue-se, além do mais, da compra e venda a prestações porque o locador conserva sempre a propriedade plena da coisa, sendo a compra pelo locatário apenas opcional.
Nesta linha de pensamento, uma das consequências da resolução do contrato de locação financeira, em virtude do incumprimento das obrigações contratuais, nomeadamente, do pagamento das rendas por parte do locatário, «implica para o faltoso a satisfação das rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros, a perda das rendas vencidas e já pagas e a restituição imediata do equipamento locado:
(sumário do referido acórdão da Relação, de 19 de Maio de 1992).
7.
As prestações podem distinguir-se quanto ao tempo do seu cumprimento, quanto ao modo da sua realização temporal.
7.1. Para ANTUNES VARELA, as prestações podem ser instantâneas, fraccionadas ou repartidas e duradouras.
Deixando agora de lado as prestações instantâneas, detenha-mo-nos nas duas outras modalidades de prestações, começando pelas duradouras: prestações que se protelam no tempo, tendo a duração temporal da relação creditória influência decisiva na conformação global da prestação.
Entre elas (prestações duradouras), distinguem-se duas espé-cies: umas, as prestações de execução continuada são aquelas cujo cumprimento se prolonga ininterruptamente no tempo; outras as prestações reiteradas, periódicas ou com trato suces-sivo, são as que se renovam, em prestações singulares sucessivas, em regra ao fim de períodos consecutivos, podendo dizer-se, também como regra, que a sua formação se dá com periodicidade.
Como exemplos de prestações periódicas podem citar-se as do locatário (pagamento da renda ou do aluguer), do antigo foreiro, do devedor da renda perpétua ou vitalícia, da empresa fornecedora de cerveja ou refrigerantes a certo estabelecimento, do consumidor de água, luz ou electricidade.
Não se confundem com as prestações duradouras as prestações fraccionadas ou repartidas, que são aquelas cujo cumprimento se protela no tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, mas em que o objecto da prestação está previamente fixado, sem dependência da duração contratual (preço pago a prestações, fornecimento de certa quantidade de mercadorias ou de géneros a efectuar em várias partidas).
Nas prestações duradouras, o respectivo conteúdo depende do factor tempo, que tem influência decisiva na fixação do seu objecto; nas prestações fraccionadas, o tempo não influi na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o modo da sua execução.
A classificação enunciada não tem mero interesse teórico.
Sob vários aspectos se patenteia o seu alcance prático.
Assim, por exemplo, só as dívidas liquidáveis fraccionavelmente estão sujeitas à regra do artigo 781º (27) ou ao regime especial, já assinalado, dos artigos 934º e seguintes do Código Civil, para a venda a prestações.
O referido regime-regra, segundo o qual a falta de cumprimento de uma das fracções da prestação dividida ou fraccionada provoca o vencimento imediato das restantes, encontra justamente explicação no facto de a formação ou constituição das demais prestações não estar dependente do decurso do tempo.
Igual regime se não concebe em relação às prestações duradouras, atenta a sua estreita conexão com o decurso do tempo: a falta de pagamento da renda do mês de Janeiro poderá dar ao senhorio o direito à indemnização especial prescrita no artigo 1041º, nº 1, mas não lhe confere o direito de exigir imediatamente o pagamento das rendas correspondentes aos meses futuros (28).
7.2. Nos termos do nº 1 do artigo 204º do Código do Notariado, pelos actos notariais praticados nos cartórios são cobrados os emolumentos da respectiva Tabela, salvo os casos de gratuitida-de, redução ou isenção previstos na lei.
Transcrevam-se, enfim, as normas de controvertida aplicação da TEN. Dispõe o artigo 1º (do Capítulo I, epigrafado «valores dos actos:) o seguinte:
«1.O valor dos actos notariais é, em geral, o dos bens que constituem o seu objecto.
2.Em especial, o valor dos actos será:
...................................................................................
d) Nos que estipulem prestações periódicas ou pensões, o da importância total delas, ou o das prestações ou pensões de 10 anos, se o respectivo número for indeterminado ou superior àquele limite:.
Anotando o referido artigo 1º, observa um comentador que a enumeração dos actos de valor determinado feita por este artigo, ao longo das catorze alíneas do seu nº 2, é meramente exemplificativa.
A regra consiste em que os actos notariais são de valor determinado. Os actos de valor indeterminado, previstos no artigo 2º, bem como outros nele não previstos, constituem a excepção.
Sempre que do conteúdo do acto resulte um valor económico, o mesmo é de valor determinado.
O valor dos actos, que é, em geral, o dos bens que constituem o seu objecto, determina-se de acordo com o artigo 3º. Aí se fixa o princípio geral vertido no proémio, segundo o qual o valor dos bens será, para cada verba, o que as partes lhes atribuem (ou, se for superior, o que lhes corresponder em resultado da aplicação de regras constantes das alíneas a) a h), onde não cabe o contrato de locação financeira) (29).
7.3. Independentemente da flutuação terminológica existente na matéria, pode aceitar-se, sem riscos, a lição do civilista que, por momentos, acompanhámos supra, no ponto 7.1. (30).
O que agora interessa é qualificar, na tipologia apresentada, a prestação, pelo «locatário:, das rendas a que está obrigado.
As rendas da locadora financeira não são rendas locatícias, não representam a contrapartida da utilização do bem, objecto do contrato, constituindo antes a amortização do mesmo, por forma que facultará que, no seu termo, o locatário possa exercer a opção de compra pelo seu valor residual.
Parece líquido, em face do exposto, que não se está verdadeiramente perante prestações periódicas, tratando-se antes do cumprimento fraccionado no tempo de uma obrigação. A circunstância de tal cumprimento se protelar no tempo com periodicidade regular não lhe atribui, como pretende o CTRN, a natureza de prestações periódicas.
Recorde-se o que, sobre o assunto, escreveu LEITE DE CAMPOS:
«Na locação financeira há uma obrigação única do devedor, correspondente, «grosso modo:, ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo:.
«À prestação única do «locador: - entrega (do «uso: da coisa) - corresponde uma dívida única do locatário, correspondente ao valor da coisa, acrescida de juros, lucros e outros encargos.
«Esta dívida existe desde a celebração do contrato, embora o seu reembolso seja fraccionado:.
«Trata-se de uma obrigação de prestação fraccionada, quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, na medida em que o objecto da prestação se encontra pré- fixado, sem dependência da duração da relação contratual:.
O que prepondera na classificação das prestações como prestações periódicas ou prestações fraccionadas (ou repartidas) não é, só por si, a intervenção do factor tempo, mas sim a circunstância, materialmente relevante, de o objecto da prestação não estar (ou estar) previamente fixado, sem dependência da duração da relação contratual: sendo este último o caso das prestações fraccionadas, mas não é o das prestações periódicas.
Recorde-se: nas obrigações periódicas (reiteradas ou com trato sucessivo), a prestação devida depende do factor tempo, que tem influência decisiva na fixação do seu objecto; nas prestações fraccionadas, o tempo não influi na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o modo da sua execução (31).
Aliás, o próprio CTRN «aceita que as prestações a cargo do locatário sejam concebidas como fraccionadas ou repartidas, isto é, a realizar por partes, e não propriamente prestações repetidas ou reiteradas: (32).
E acrescenta: «Dito de outro modo: concorda-se com que na locação financeira haja uma prestação a realizar em partes ou por fracções:.
Só que não extrai de tal reconhecimento a consequência jurídica inevitável, persistindo em qualificar «cada uma dessas partes ou fracções: como sendo «em si mesmas prestações periódicas, na medida em que entre elas medeiam intervalos certos:.
Já se viu não ser esse o entendimento juridicamente adequado.
Tanto basta para concluir que não tem aplicação, no caso vertente, o princípio constante da alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN (33).
Extrai-se do exposto que o recurso hierárquico interposto pela TRACEVIA merece provimento, na medida em que considera dever tabelar-se o contrato de locação financeira de acordo com o nº 1 do artigo 1º e o artigo 3º da TEN, pelo que o valor dos bens e, consequentemente, o do acto é o valor que as partes lhe atribuem, ou seja, duzentos e sessenta e quatro milhões de escudos, correspondendo, como já se disse, cento e cinquenta e quatro milhões de escudos à compra do terreno e cento e dez milhões de escudos ao financiamento da construção (34) (35).
8.
Termos em que se extraem as seguintes conclusões:
1ª.As rendas, no contrato de locação financeira, decorrem de uma obrigação de prestação fraccionada quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, na medida em que o seu objecto se encontra pré-fixado, sem dependência da duração da relação contratual;
2ª.O valor do contrato de locação financeira, para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN), deve ser determinado de acordo com o nº 1 do artigo 1º (e não de acordo com a alínea d) do nº 2 do mesmo artigo) daquela Tabela.
_______________________________
(1)Conforme a petição de recurso hierárquico da TRACEVIA, pela realização da escritura legal, a conta apresentada é no valor de 3.085.900$00.
(2)A soma das 40 rendas trimestrais perfaz o montante de 500.983.138$00.
(3)Parecer de 23 de Março de 1994, homologado pelo Senhor DGRN no dia seguinte.
(4)Parecer de 30 de Junho findo, no processo nº 207/93-AJ.
(5)DIOGO LEITE DE CAMPOS, Ensaio de Análise Tipológica do Contrato de Locação Financeira, «Boletim da Faculdade de Direito:, vol. LXIII, 1987, págs. 1 a 73, maxime, pág. 10, citando K. FEINEN e W. GOLDMAN.
(6)O «leasing: operacional é, na terminologia económico- jurídica corrente, vulgarmente denominado «renting: - operação pela qual os produtores de certos equipamentos, ou as empresas especializadas na sua locação, cedem o respectivo uso mediante o pagamento de um aluguer que inclui as despesas de manutenção e assistência técnica dos maquinismos. Das suas características deduz-se que a finalidade específica ou essencial do «renting: consiste na prestação do serviço de locação de bens, sendo a função financeira, que também existe, secundária. No esquema do «renting: entra o «leasing service:, operação respeitante, em regra, a veículos automóveis - cfr. JOSÉ C. MOITINHO
DE ALMEIDA, A locação financeira (leasing), Lisboa, 1973, Separata do «Boletim do Ministério da Justiça:, nº 230, pág. 9 a 11, e JOSÉ MARIA PIRES, Direito Bancário - A Actividade Bancária, Agosto de 1986, «Centro de Formação do Banco de Portugal:, págs. 338 e segs.
(7)O regime da «locação financeira: consta do Decreto-Lei nº 171/79, de 6 de Junho, em cujo artigo 1º é definida como «o contrato pelo qual uma das partes se obriga, contra retribuição, a conceder à outra o gozo temporário de uma coisa, adquirida ou construída por indicação desta e que a mesma pode comprar, total ou parcialmente, num prazo convencionado, mediante o pagamento de um preço determinado ou determinável, nos termos do próprio contrato:.
O Decreto-Lei nº 171/79 foi alterado pelos Decretos-Leis nºs 168/89, de 24 de Maio, e 18/90, de 11 de Janeiro, que revogaram, respectivamente, o nº 2 do artigo 4º e o nº 2 do artigo 6º, em termos que não relevam para a economia do parecer. Deverão ter-se também presentes, na matéria, o Decreto-Lei nº 11/84, de 7 de Janeiro, que equipara à do proprietário a posição do locatário na locação financeira de veículos e o Decreto-Lei nº 10/91, de 9 de Janeiro, que alargou a locação financeira ao domínio da habitação.
(8)Sobre sociedades de locação financeira, vejam-se os seguintes diplomas: Decreto-Lei nº 135/79, de 18 de Maio, alterado pelos Decretos-Leis nºs 25/83, de 22 de Janeiro, e 97/83, de 17 de Fevereiro; Decreto-Lei nº 286/85, de 22 de Julho; Decreto-Lei nº 103/86, de 19 de Maio, que procedeu à revogação dos diplomas anteriores (artigo 17º); Decreto-Lei nº 228/87, de 11 de Junho; Decreto-Lei nº 318/89, de 23 de Setembro; e Decreto-Lei nº 149/92, de 21 de Julho. Entretanto, o Decreto-Lei nº 298/92, de 31 de Dezembro, aprovou o regime geral das instituições de crédito e sociedades financeiras, sendo que as sociedades de locação financeira são uma espécie de instituições de crédito - artigo 3º, alínea g).
(9)Referências normativas ao gozo ou fruição do bem, objecto da locação financeira, pelo locatário, constam, desde logo, do artigo 1º e dos artigos 19º, alínea b), 21º, 22º, alíneas a) e b), do Decreto-Lei nº 171/79.
(10)Artigo 10º, nº 1, do Decreto-Lei nº 171/79.
(11)Cfr. artigo 24º, alínea e), do citado diploma.
(12)CLAUDE CHAMPAUD, Estudo sobre o Contrato de Leasing,Semaine Juridique, 1968, nº 195.1, vol. I, Paris, citado por PEDRO REBELO DE SOUSA, Do contrato de leasing - breve roteiro para seu estudo, «Boletim da Ordem dos Advogados:, «Especial Leasing:, nº 25,Abril/1984, págs. 11 e segs.
(13)É correntemente divulgado que o «leasing: surgiu nos Estados Unidos da América, sendo marco normalmente salientado a criação, por D. BOOTHE JR., em 1952, da
U.S. Leasing. Autores há, no entanto, que lhe negam a paternidade da ideia, procurando demonstrar que o conceito-base de «empréstimo de locação: já poderia ser encontrado nas relações «suserano/vassalo: da época feudal. Outros referem a lei americana de 1941, que permitiu ao Presidente Roosevelt emprestar material de guerra a todos os países cuja defesa parecesse essencial à protecção dos E.U.A., devendo o material ser devolvido ou pago no fim das hostilidades. Segundo outros, a data da primeira utilização do «leasing: pode situar-se em 1877 quando a Companhia de Telefones Bell começou a proceder ao «aluguer: ou «venda: dos seus telefones aos respectivos clientes. O «leasing: foi introduzido em Inglaterra em 1960 e na França em 1962, tendo também surgido, no decurso da década de 60, na maior parte dos países latino-americanos. Em Portugal deu-se a particularidade de a lei ter precedido a prática. Com efeito, só dois anos depois da publicação dos Decretos- Leis nºs 135/79 e 171/79, surgiram as primeiras empresas de «leasing: financeiro no nosso País - cfr. PEDRO REBELO DE SOUSA, loc. cit., e RUI PINTO DUARTE, Alguns aspectos contratuais do aluguer, da locação financeira e de outros contratos afins à face da lei portuguesa, FISCO, nºs 51/52, Fev./Março 1993, págs. 64 e segs., maxime, pág. 66.
(14)No parecer do Conselho Técnico da DGRN faz-se referência a uma segunda situação, de que agora não cabe curar, que configura um exemplo de «lease back:.
Nela, uma empresa («Mota e Companhia, S.A.:) vendeu determinado imóvel à «Leasimpor: e, no mesmo acto, as duas sociedades (a segunda, como locadora, e a primeira, como locatária) celebraram um contrato de locação financeira, tendo por objecto o prédio que a locadora acabara de adquirir.
(15)DIOGO LEITE DE CAMPOS, loc. cit., pág. 5, que acrescenta, em nota, que, em matéria imobiliária, esta modalidade tem conhecido a seguinte variante: no caso de o utente aceder à propriedade no fim da operação, não terá imediatamente de pagar o valor residual, mas fá-lo-á em prestações, garantidas por uma hipoteca sobre o bem.
(16)RUI PINTO DUARTE, Alguns aspectos jurídicos dos contratos não bancários de aquisição e uso de bens, «Revista da Banca:, nº 22, Abril-Junho de 1992, págs. 49 e segs., maxime, pág. 60.
(17)Poder-se-ia dizer que este regime não se compatibilizaria com a figura do contrato de amortização total.
Ponderando o problema, escreve RUI PINTO DUARTE, no desenvolvimento do escopo que se propôs, quanto à articulação dos nºs 1 e 3 do artigo 10º:
«Dir-se-á contra o que ficou dito que não fazem então sentido as disposições legais que prevêem o não exercício pelo locatário do seu direito de aquisição, já que do facto de o preço desta ser tendencialmente simbólico resultará como único desfecho racional do contrato o exercício de tal direito. Mas, este contra- argumento não colhe. Não só tais disposições não ficam inutilizadas por da interpretação perfilhada resultar que só em casos estatisticamente raros serão accionadas, como também aquela tendência para o nulo não passa disso - de uma tendência - contra a qual jogarão as empresas locadoras na medida em que as regras (económicas e jurídicas) lho permitam (e a sua estratégia comercial lho aconselhe).
«Em qualquer caso, reconheça-se que é difícil compatibilizar os preceitos legais em jogo e que a clarificação total dos problemas só poderá provir da intervenção legislativa:.
«Lembre-se, entretanto que, no que respeita à locação financeira mobiliária, o Banco de Portugal determinou, por «Aviso:, que o «valor residual ... a que se refere o nº 3 do artigo 10º do Decreto-Lei nº 171/79 não poderá ser fixado em menos de 2% e em mais de 6% do valor do contrato ...: (nº 3 do Aviso datado de 7/6/83 publicado no «D.R.: de 28/6/83, 1ª Série):.
(18)DIOGO LEITE DE CAMPOS, loc. cit., págs. 58 e segs., que ora se acompanha.
(19)Neste sentido, LEITE DE CAMPOS, loc. cit., pág. 62.
(20)Defendendo a solução de que ao contrato de locação financeira são inaplicáveis as disposições dos artigos 934º a 936º do Código Civil, respeitantes à compra e venda a prestações, por as expressões «preço: e «prestações: usadas nesses artigos corresponderem a realidades diversas das «rendas: e «preço: específicas da locação financeira, cfr. os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 4 de Julho de 1991 e de 19 de Maio de 1992, publicados na «Colectânea de Jurisprudência:, Ano XVI-1991, tomo IV, pág. 170, e Ano XVII-1992, tomo III, pág. 178, respectivamente.
(x)Sobre esta matéria, vd. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em geral, I, 5ª edição, págs. 8 e segs.
(2x) Artigos 781º e 934º do Código Civil.
(21)Discorrendo acerca da caracterização jurídica deste tipo de contratos, escreve ANTUNES VARELA:
«Verdadeiro contrato misto constituíu, entre nós e noutros países europeus, durante algum tempo, o chamado contrato de leasing que, pelo menos numa das suas modalidades, envolvia uma associação curiosa de prestações do contrato de locação com prestações da compra e venda. A partir, porém, de 1979 (Decreto-Lei nº 135/79, de 18/5; Decreto-Lei nº 171/79, de 6/6;
Decreto-Lei nº 11/84, de 7/1 e Decreto-Lei nº 103/86, de 19/5), o leasing converteu-se entre nós num contrato nominado, sob o nomen iuris de contrato de locação financeira - cfr. Das Obrigações em Geral, vol I, 6ª edição revista e actualizada -, Almedina,
Coimbra, 1989, pág. 275.
(22)Na locação financeira, a renda destina-se a cobrir a amortização financeira global do custo do investimento, incluindo-se aqui a amortização do bem locado e a retribuição pela utilização deste - e a remuneração do risco suportado pela empresa locadora - cfr. MARIA TERESA VEIGA DE FARIA, Leasing e Locação Financeira, «Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal:,
(139), Lisboa, 1985, págs. 480, bem como o acórdão da Relação de Lisboa, de 19 de Maio de 1992, indicado supra, na nota (20).
Para além dos já indicados, podem ver-se ainda os seguintes elementos bibliográficos sobre a problemática do «leasing:, da locação financeira e das sociedades de locação financeira: SEBASTIÃO NÓBREGA PIZARRO e MARGARIDA MENDES CALIXTO, Contratos Financeiros - Leasing, Agência, Franchising, Factoring, Permuta, Mútuo - Almedina, Coimbra, 1991; Livro Branco sobre o Sistema Financeiro: 1992, As Instituições de Crédito, Maio de 1991, vol. I, págs. 431 e segs. e vol. II, págs. 97 e segs.; JOÃO FERNANDES, Regime Fiscal da Locação Financeira versus Aluguer de longa duração; DIOGO LEITE DE CAMPOS, A locação financeira na óptica do utente, ROA, Ano 43, Maio-Setembro de 1983, págs. 319 e segs.; MIGUEL TAVARES RODRIGUES e RUI LEÃO MARTINHO, Leasing, uma opção de financiamento, Texto Editora, 4ª edição; JOSÉ ANTÓNIO CORRALES ROMEO e JUAN-GARCÍA-BARBÓN CASTAÑEDA, Sociedades de financiacion, leasing y factoring, 1991, Editorial Civitas; JUAN LUIS SEGURADO LLORENTE, El leasing, Editorial de Vecchi, S. A.; JOSE RAMON CANO RICO e ANTONIO JORGE SERRA MALLOL, Manual Practico de Contratacion Mercantil, 2ª edição, Tecnos, págs. 315 e segs. GIUSEPPE ALBERTO RESCIO,La traslazione del rischio contratuale nel leasing, Milão, Dott. A. Giuffrè Editore, 1989; YVETTE MERCHIERES, Le bail em général, Bruxelas, 1989, págs. 87 e segs.;
GEORGES RIPPERT, Traité de Droit Commerciel,Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, 1990, págs. 434 e segs.; EDUARDO CHULIA VICENT e TERESA BELTRAN ALANDETE, Aspectos Juridicos de los Contratos de Leasing, 1989, Libreria Bosch, Barcelona.
(23)Loc. cit., pág. 23.
(24)Dispõe o artigo 934º do Código Civil: «Vendida a coisa a prestações, com reserva de propriedade, e feita a sua entrega ao comprador, a falta de pagamento de uma só prestação que não exceda a oitava parte do preço não dá lugar à resolução do contrato, nem sequer, haja ou não reserva de propriedade, importa a perda do benefício do prazo relativamente às prestações seguintes, sem embargo de convenção em contrário:.
(25)Sob a epígrafe «outros contratos com finalidade equivalente:, dispõe o artigo 936º:
«1.O disposto nos dois artigos anteriores é extensivo a todos os contratos pelos quais se pretenda obter resultado equivalente ao da venda a prestações.
«2.Quando se locar uma coisa, com a cláusula de que ela se tornará propriedade do locatário depois de satisfeitas todas as rendas ou alugueres pactuados, a resolução do contrato por o locatário o não cumprir tem efeito retroactivo, devendo o locador restituir as importâncias recebidas, sem possibilidade de convenção em contrário, mas também sem prejuízo do seu direito a indemnização nos termos gerais e nos do artigo anterior:.
O artigo 935º prevê a situação de indemnização estabelecida em cláusula penal.
(26)Sobre a figura jurídica em apreço, e acerca das razões do seu aparecimento no nosso ordenamento, veja-se o citado acórdão da Relação de Lisboa, de 19 de Maio de 1992, e os lugares ali recenseados.
(27)Segundo o qual «se a obrigação puder ser liquidada em duas ou mais prestações, a falta de realização de uma delas importa o vencimento de todas:.
(28)ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 7ª edição revista e actualizada, 1991, págs. 93 e segs.
(29)Cfr. LOPES DE FIGUEIREDO, Código do Notariado, 1991,
Almedina, Coimbra, pág. 584.
(30)Vejam-se ainda sobre a temática em apreço: MÁRIO JÚLIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 5ª edição, Coimbra, 1991, págs. 570 e segs.; FERNANDO PESSOA JORGE, Lições de Direito das Obrigações, edição da Associação Académica da Faculdade de Direito de Lisboa, 1975-76, págs. 84 e segs.; ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Direito das Obrigações, 1º volume, edição da AAFDL, 1978, págs. 745 e segs.; JOSE LUÍS LACRUZ BERDEJO e outros, Derecho de Obligaciones, volume primeiro, 2ª edição, 1985, págs. 77 e segs.; ADRIANO VAZ SERRA, Objecto da Obrigação - A Prestação - Suas Espécies - Conteúdo e Requisitos, Lisboa, 1958, págs. 29 e segs.
(31)Cfr. ANTUNES VARELA, Loc. cit., pág. 96.
(32)Cfr. parecer do CTRN, pág. 15.
(33)A (actual) Tabela de Emolumentos Notariais, anexa ao Código do Notariado, foi aprovada pelo Decreto-Lei nº 397/83, de 2 de Novembro.
Nos termos do nº 1 do artigo 3º do Decreto-Lei nº 145/85, as tabelas de emolumentos devidos pelos actos praticados nos serviços dos registos e do notariado são aprovadas por portaria do Ministro da Justiça e revistas anualmente - cfr. as Portarias nºs 486/87, de
8 de Junho, 575/89, de 26 de Julho, e 1046/91, de 12 de Outubro.
Acerca dos emolumentos devidos pela prática de actos notariais, veja-se o parecer nº 25/67, de 15 de Maio de 1967, no «Boletim do Ministério da Justiça:, nº 173, pág. 115.
(34)Observe-se que, em qualquer das soluções alternativamente postas à nossa consideração sempre se omitiu, para efeitos de tabelamento notarial do acto, o valor residual. O que se compreende, atento o carácter meramente eventual da aquisição do bem, bem como o facto de, do contrato, apenas resultar, desde logo, a fruição, que não a propriedade, do bem.
Como se afirma no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 9 de Março de 1993, na locação financeira, a propriedade do equipamento não se transmite por mero efeito de contrato, ficando o locatário apenas com o direito potestativo de futuras aquisições - Cfr. Sub Judice, Março/1993, 3, pág. 61.
(35)A ideia de que o valor da locação é igual ao valor a financiar encontra consagração no Aviso do Banco de Portugal de 7 de Junho de 1983, publicado no «Diário da República:, nº 146, de 28 de Junho de 1983, onde se prevê que «o valor por que podem ser celebrados os contratos de locação financeira tem por limite máximo o preço de aquisição de equipamentos a locar:.
EXCELÊNCIA:
1.
TRACEVIA - Sociedade de Marcação de Estradas, Lda., interpôs recurso hierárquico do despacho do Senhor Director-Geral dos Registos e do Notariado de 28 de Janeiro de 1993, que indeferiu a reclamação que apresentara da conta nº 379, do 6º Cartório Notarial do Porto.
A questão, objecto do recurso, reconduz-se ao problema de saber como deve ser determinado o valor do contrato de locação financeira para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN).
Duas são as teses em confronto:
Segundo uma, que serviu de fundamento à conta elaborada pelo referido Cartório Notarial, e que merece a concordância do Conselho Técnico da Direcção-Geral dos Registos e do Notariado (CTRN), deve aplicar-se o princípio constante da alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN, segundo o qual o valor dos actos que estipulem obrigações periódicas corresponde à importância total delas;
De acordo com a outra, sustentada pela recorrente, com a concor-dância da Auditoria Jurídica, deverá, pelo contrário, aplicar-se o disposto no nº 1 do referido artigo 1º da TEN, que determina que o valor dos actos é o dos bens que constituem o seu objecto.
Tendo-se Vossa Excelência dignado solicitar a elaboração de parecer a este Conselho Consultivo, cumpre prestá-lo, tendo presente o carácter muito urgente atribuído à consulta.
2.
2.1. Por escritura lavrada no dia 4 de Setembro de 1992, no já indicado Cartório Notarial do Porto, «Mota & Companhia, S.A.: vendeu a «LEASIMPOR - Companhia de Locação Financeira Imobiliária, S. A.:, um terreno destinado a construção urbana, pelo preço de 140.000.000$00.
Ainda pela citada escritura, a «LEASIMPOR:, na qualidade de locadora, e a recorrente, como locatária, celebraram um contrato de locação financeira, tendo por objecto aquele terreno, acabado de adquirir por escolha da locatária e sob a sua exclusiva responsabilidade, ficando sujeita ao regime de locação financeira nele estabelecido a edificação urbana a construir pela locatária no mencionado terreno.
O prazo estipulado para o contrato de locação financeira foi de dez anos, a contar da escritura, obrigando-se a TRACEVIA a pagar quarenta rendas trimestrais, antecipadas e indexadas, vencendo-se a primeira, no montante de 8.640.157$00, na data da celebração do contrato, e as restantes trinta e nove, no montante de 12.624.179$00, cada uma, nos dias 5 dos meses de Dezembro, Março, Junho e Setembro.
O montante máximo a financiar era de 264.000.000$00, cor-respondendo 140.000.000$00 ao valor da aquisição do terreno, 14.000.000$00 ao montante do imposto municipal de sisa e os restantes 110.000.000$00 ao financiamento da construção.
A conta elaborada pelo 6º Cartório Notarial do Porto considerou existirem na escritura dois actos, relevantes para a incidência da tabela emolumentar: um, de compra e venda, de valor igual ao preço do terreno (140 mil contos); outro, de locação financeira, de valor igual à soma das 40 rendas trimestrais, com fundamento na indicada alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN (1) (2).
2.2. Até um ano antes do termo do contrato, a locatária deverá comunicar à locadora se pretende adquirir, para si, em pro-priedade, o imóvel ou se pretende negociar com a locadora a renovação do contrato ou a utilização do imóvel noutros termos ou se pretende restituir o imóvel à locadora, livre e desocupado, considerando-se a falta de comunicação atempada como exercício da opção de aquisição.
Optando pela aquisição, a locatária deverá pagar à locadora, a título de valor residual, a quantia de 66.000.000$00, após o que se considerará transferida a propriedade do imóvel.
2.3. Não aceitando o valor atribuído, para fins emolumentares, ao acto de locação financeira, a TRACEVIA veio deduzir reclamação da conta, sustentando que o disposto na alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN não é reconduzível ao acto notarial de locação financeira, devendo o valor do mesmo ser calculado de acordo com o nº 1 do artigo 1º da referida tabela, posto que o valor do acto será o valor do bem que constitui o seu objecto.
Com base no entendimento contrário, firmado pelo CTRN, o Senhor Director-Geral dos Registos e do Notariado, por despacho de 28 de Janeiro de 1993, indeferiu a reclamação interposta pela TRACEVIA, a qual, inconformada, interpôs, para Sua Excelência o Ministro da Justiça, o recurso hierárquico que surge como causa próxima da presente consulta.
Arrancando da análise jurídica, a que procede, da natureza do contrato de locação financeira e do conceito de «prestações periódicas:, a recorrente defende que «o valor dos bens, e consequentemente do acto, é o valor que as partes lhe atribuem, isto é, duzentos e sessenta e quatro milhões de escudos, correspondendo, como se disse, cento e cinquenta e quatro milhões de escudos à compra do terreno e cento e dez milhões de escudos ao financiamento da construção:.
Entendimento que, contrariado pelo CTRN (3), mereceu, todavia, acolhimento por parte da Auditoria Jurídica, ao sugerir o deferimento do recurso (4).
3.
3.1. A locação financeira é, segundo um autor, um contrato a médio ou a longo prazo dirigido a «financiar: alguém, não através da prestação de uma quantia em dinheiro, mas através do uso de um bem.
Está-lhe subjacente a intenção de proporcionar ao «locatário: não tanto a propriedade de determinados bens, mas a sua posse e utilização para certos fins (5).
No processo constitutivo da locação financeira surgem nor-malmente três sujeitos: o produtor ou fornecedor do bem; o locador (sociedade de locação financeira); e o locatário. Razão por que há que distinguir três relações: a relação «locador-lo-catário:; a relação .locatário-fornecedor ou fabricante do bem:; a relação «locador-fornecedor ou fabricante do bem:.
Muito brevemente, atendendo à urgência e economia do parecer, poderá dizer-se, começando pelas «relações locador/fornecedor: e «locatário/fornecedor: que a primeira se analisa normalmente num contrato de compra e venda. O locador conclui o contrato, já negociado pelo locatário, com o fornecedor ou produtor, comprando o bem escolhido pelo locatário.
Ou seja, não se constituem necessariamente entre o locatário e o produtor ou fornecedor do bem quaisquer relações contratuais. Normalmente, o locatário dirige- se ao fornecedor, escolhendo o bem que deseja obter, fixando-se o preço e demais condições de transacção do bem e do contrato a realizar. Tenha-se, todavia, presente o disposto no artigo 23º do Decreto-Lei nº 171/79 [cfr. infra, nota (7)], segundo o qual o locatário pode exercer contra o vendedor ou o empreiteiro, quando disso seja caso, todos os direitos relativos à coisa locada.
A relação «locador-locatário: consubstancia o contrato de locação financeira. Nesta relação encontram-se integrados os direitos e deveres caracterizantes do contrato: a obrigação do locador ceder o bem ao locatário para seu uso e o direito correspectivo do locatário; o dever do locatário de pagar a renda e o correlativo direito do locador; o direito do locatário comprar a coisa no fim do contrato.
3.2. O contrato de locação financeira que está na origem do pre-sente parecer corresponde àquilo que vulgarmente se designa como «leasing: financeiro (por contraste com o «leasing: operacional, de que não nos vamos ocupar) (6).
O «leasing: financeiro que, no essencial, corresponde, como se verá, à operação de locação financeira contemplada na nossa legislação, (7) tem as seguintes características fundamentais: a) o locador é uma instituição financeira especializada em «leasing: (no nosso caso, uma «sociedade de locação financeira:) (8); b) o material é escolhido pelo locatário-utilizador; c) a relação jurídica entre o locatário-utilizador e a sociedade de locação financeira, no que diz respeito à aquisição do material encomendado, representa um contrato de mandato para compra do bem, ainda que celebrado de forma tácita; d) a sociedade locadora mantém o direito de propriedade sobre os bens locados durante o prazo do contrato; e) em termos gerais, o locatário-utilizador pode usar e fruir livremente os bens locados (9); f) a renda a pagar, dentro da vigência do contrato, deve per-mitir: a amortização do bem locado; a cobertura dos encargos; o lucro da sociedade de locação financeira (10); g) o risco de perecimento ou deterioração dos bens locados corre por conta do locatário (11); h) quanto ao seu objecto, a locação financeira pode ser mobiliária ou imobiliária - artigos 2º e 3º do Decreto-Lei nº 171/79; i) as despesas de transporte, seguro, montagem e reparação da coisa locada correm por conta do locatário/utilizador - ar-tigo 24º, alínea c); j) findo o contrato de locação financeira, o locatário-utilizador goza da opção de adquirir os bens locados por um preço residual [artigo 22º, alínea e)], ou restituir os bens à sociedade de locação financeira, podendo também as partes acordar a celebração de nova locação financeira sobre os mesmos bens.
Compreende-se agora que um autor tenha distinguido, na estrutura obrigacional do «leasing: financeiro, cinco relações juridicamente distintas e cronologicamente fixadas no tempo com carácter sucessivo, a saber: promessa sinalagmática de locação do locador ao locatário; mandato para a compra do bem; locação do bem entre locador e locatário por prazo determinado; promessa unilateral (do locador) de venda do bem; eventual venda do mesmo ao locatário (12).
3.3Em matéria de «leasing: é particularmente saliente a variedade e infixidez do léxico utilizado para dar corpo a conceitos ou realidades jurídicas.
A economia do parecer não obriga, e a sua urgência não recomenda, que se analisem matérias relativas ao aparecimento histórico (13) e posterior generalização das operações de «leasing:, ou a aspectos referentes a particulares modalidades de «leasing:, estranhas à da situação/modelo que deve balizar a nossa reflexão.
Duas breves notas acerca de algumas modalidades de «leasing: ajudarão a clarificar o regime de locação financeira de imóveis com as características da situação que está na génese da presente consulta.
A primeira para referir a utilização do «lease back:: forma de «leasing: caracterizada pelo facto de a sociedade de locação ter adquirido o bem locado à entidade locatária, consistindo, pois, numa operação pela qual uma sociedade de «leasing: adquire o bem já existente, cedendo de novo a sua utilização ao seu anterior proprietário mediante um contrato de locação financeira (14).
A segunda para distinguir dois tipos de contrato que se diferenciam não só pela base de cálculo das rendas, como pelo destino do bem, terminado o contrato: os contratos de amortização integral e de amortização parcial.
O «full-pay-out leasing: prevê pagamentos do utente calculados de modo a cobrir a totalidade dos desembolsos do locador, bem como a margem de lucro deste. Estes contratos (de amortização integral) contêm, ou uma cláusula de devolução do bem ao locador, terminado o contrato, ou uma faculdade de prorrogação de compra ou de compra do bem em benefício do locatário, neste caso, mediante o pagamento de um preço residual mais ou menos simbólico.
O «non-(full)-pay-out leasing:, ou contrato de amortização parcial, estabelece rendas que, durante o período do contrato inicialmente estabelecido de modo irrevogável, só cobrem uma parte do valor do bem.
Ficará no termo da operação um valor residual importante, correspondente à parte não amortizada do valor do bem locado, que não se confunde com o valor de mercado do bem que é, normalmente, superior. Estes contratos podem terminar, ou não, com a compra do bem pelo utente, normalmente pelo seu valor de mercado.
Trata-se de uma modalidade de «leasing: em regra muito próxima do «renting:, a ponto de aparecerem confundidas na prática (15).
4.
4.1. Como já se apontou, a nossa ordem jurídica institucionalizou, com algumas adaptações, a figura do contrato de locação financeira com amortização integral, fazendo-o através do Decreto-Lei nº 171/79.
Reproduzido que foi o seu artigo 1º [cfr. supra, nota (7)], detenhamo-nos sobre alguns dispositivos do diploma, relativos à locação financeira de coisas imóveis. Esta tem por exclusivo objecto bens imóveis afectados ou a afectar ao investimento produtivo na indústria, na agricultura, no comércio ou em outros sectores de serviços de manifesto interesse económico e social (artigo 3º, nº 1).
O Decreto-Lei nº 10/91 veio, como se disse [cfr. supra, nota (7)], permitir também a celebração de contratos de locação financeira de imóveis destinados a habitação própria do locatário (artigo 1º).
O modelo adoptado foi o do contrato de amortização total com opção de compra no fim.
Todavia, como salienta um autor, o nosso legislador não foi feliz, posto que, ao passo que no nº 1 do artigo 10º, parece pretender que a locação financeira seja sempre «full-pay-out:, no nº 3 do mesmo artigo, parece permitir o «non-full-pay-out: (16).
Estabelecem os referidos preceitos do artigo 10º do Decreto-Lei nº 171/79:
«1.A venda a propor deve permitir, dentro do período de vigência do contrato, a amortização do bem locado e cobrir os encargos e a margem de lucro da sociedade de locação financeira.
2.....................................................................................
«3.O preço de aquisição pelo locatário deve corresponder ao presumível valor residual do bem locado no fim do prazo do contrato:.
Como observa o autor indicado, parece haver contradição, escrevendo, a propósito: «Julgamos que a sua ultrapassagem tem de ser feita em favor do sentido do nº 1 em causa, ou seja, no sentido de que, à face da lei, a locação financeira tem de ser «full-pay-out leasing:.
4.2. Voltando ao Decreto-Lei nº 171/79, dele se respigam os preceitos implicados na temática ora apreciada: segundo a alínea c) do artigo 19º, o locador está adstrito, em relação ao locatário, a vender-lhe a coisa, caso este queira, findo o contrato; correspondentemente, o locatário pode adquirir a coisa locada, findo o contrato, pelo preço inicialmente estipulado, - artigo 22º, alínea e); consequentemente, o locatário está, em especial, adstrito a restituir a coisa locada em bom estado, salvas as deteriora-ções inerentes a uma utilização normal, findo o contrato, quando não opte pela sua aquisição, suportando todas as despesas necessárias para a devolução ao locador, incluin-do as do seguro, se indispensável - artigo 24º, alínea f) (17).
5.
Prossigamos a análise, tendo em vista a caracterização do regime do contrato de locação financeira e a definição da sua natureza jurídica.
Se bem que distinta da compra e venda a prestações, do ponto de vista jurídico, pode considerar-se que a locação financeira, como instrumento de financiamento do uso, vem substituir e completar a compra e venda a prestações (18).
Muitas têm sido as posições doutrinárias defendidas quanto à classificação tipológica da locação financeira. Vão desde a sua representação como contrato de compra e venda em que o utente («locatário:) é fiel depositário do bem, até ao contrato de crédito, de aluguer, de compra e venda a prestações ou contrato sui generis.
O problema fundamental que, nesta sede, se coloca com pertinência consiste em saber se o contrato de locação financeira é um contrato típico ou um contrato misto.
5.1. Aproximado do contrato de locação, em sentido próprio, que se caracteriza pela obrigação do locador ceder temporariamente o gozo da coisa, tendo como contrapartida uma certa remunera-ção (artigo 1022º do Código Civil), encontram-se na «locação financeira: dissemelhanças significativas de regime.
Assim: a) Na locação, o risco de perecimento ou deterioração da coisa corre por conta do locador; na «locação financeira:, é o «locatário: que o suporta (artigo 25º do Decreto-Lei nº 171/79), o mesmo se podendo dizer do dever de conservar e reparar a coisa; b) O locador, na «locação financeira:, não explora o bem, não dispondo da coisa que oferece em locação, nem tendo a intenção de correr os riscos próprios do proprietário, mormente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu fornecimento; c) Quanto ao locatário, na «locação financeira:, ele pretende realizar um investimento, correspondente ao valor do bem; d) O locador, na locação financeira, desinteressa-se do bem, não procede à sua escolha, não determina as suas características, nem se preocupa com a sua rentabilidade, assuntos que dizem respeito ao utente; e) Enfim, na locação (stricto sensu), «as rendas são prestações periódicas, correspondentes a períodos sucessi-vos, dependentes da duração do contrato, em termos de, desaparecido o bem, desaparecer a obrigação; pelo contrário, na locação financeira há uma obrigação única do devedor, correspondente,
«grosso modo:, ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo: (19).
5.2. Reconhece-se, como se disse, a existência de coincidências indiscutíveis entre os fins económicos do contrato de locação financeira e o contrato de compra e venda a prestações.
Mas também a equiparação entre a locação financeira e a compra e venda a prestações não procede (20).
Acompanhemos o que, a esse respeito, escreve LEITE DE CAMPOS:
«O «utente: faz um investimento através do bem.
Investimento de que suporta integralmente os riscos, como se de uma compra se tratasse.
«É o utente que toma a iniciativa, escolhe a coisa de acordo com as suas necessidades, a negoceia com o vendedor.
«O risco económico corre por conta do utente. Se a utilização da coisa não é rendável, não se pode desfazer dela, como o faria, por exemplo, um locatário. Suporta o risco de perda ou deterioração da coisa, da sua obsolescência económica, do seu desgaste físico.
«Encontra-se na posição de proprietário-comprador, não podendo desinteressar-se da coisa antes do reembolso integral do «locador:. À prestação única do «locador:
- entrega (do «uso:) da coisa - corresponde uma dívida única do locatário, correspondente ao valor da coisa, acrescida de juros, lucros e outros encargos. Esta dívida existe desde a celebração do contrato, embora o seu reembolso seja fraccionado. A perda da coisa não extingue a obrigação do devedor. Trata-se, pois, de uma obrigação de prestação fraccionada, quanto ao cumprimen-to, mas «unitária: em si mesma (x), na medida em que o objecto da prestação se encontra pré- fixado, sem dependência da duração da relação contratual - o que explica que a falta de cumprimento de uma das «fracções: implique o vencimento imediato das restantes(2x).
«As cláusulas que tornam exigíveis todas as prestações futuras no caso de incumprimento, são compreensíveis no quadro de uma compra e venda - mas já não, por exemplo, no âmbito de uma locação.
«Concluindo: a cessão do bem é contratada por um período próximo do da sua vida útil. No fim do contrato, o «locador: receberá o equivalente do custo da coisa, enquanto o «locatário: receberá o equivalente (económico) da coisa. Nestes termos, e quer haja ou não opção de compra, a «locação financeira: tem por objecto os mesmos fins económicos da compra e venda a prestações. O locador só «reserva: a propriedade da coisa a título de garantia, como em qualquer compra e venda a prestações com reserva de propriedade.
«Contudo, também a equiparação da locação financeira à compra e venda a prestações parece destinada ao insucesso.
«Se abandonarmos a consideração dos interesses económicos das partes, externos à estrutura contratual, e analisarmos esta - ou seja, o instrumento jurídico através do qual aqueles interes- ses são actuados - encontramos divergências entre a locação financeira e a compra e venda.
«As partes não tiveram em vista a transferência do direito de propriedade sobre a coisa, que seria elemento essencial da compra e venda. Nenhuma transferência de propriedade se opera ipso iure. O «locatário: só tem o direito contratual de exigir do «locador: que este celebre com ele, no fim do contrato, um novo contrato de compra e venda tendo como objecto o bem locado. Ou seja: a compra do bem realiza-se por contrato posterior ao contrato de locação financeira, não sendo, pois, um efeito deste operado pelo pagamento da última prestação:.
5.3. Afastada também pelo autor a identificação entre a locação financeira e o mútuo, mal sucedidas, portanto, as tentativas de enquadramento do contrato de locação financeira num tipo contratual único, importa procurar a sua compreensão com base em estruturas compósitas. Para tal, cumpre considerar que o «contrato de locação: e o «contrato de compra e venda: que o precede constituem partes ou etapas de um percurso negocial. O qual só se completará com a referência aos dois «contratos:: o contrato intervindo entre o locador e o fornecedor-vendedor do bem; e o contrato entre o locador e o locatário.
No contexto da «locação financeira: esquecer o contrato de locação, será esquecer o primeiro termo do nome (locação); afastar o contrato de compra e venda, será olvidar o segundo termo (financeira).
Desenvolvendo o mote, escreve o autor que temos acompanha-do:
«A locação financeira reveste a forma que tem através da (co)ligação entre um contrato de compra e venda e um contrato de locação; coligação obtida através de um vínculo final.
«A geração e o funcionamento de cada uma das relações contratuais está de tal modo unida à outra que cada pretensão de uma das partes está dependente de um cumprimento em relação à outra.
«Conexionando-se de tal maneira os dois contratos, que cada estádio de realização de um está vinculado a um estádio de realização do outro.
«Assim, existe um vínculo do utente à relação entre o locador e o vendedor do bem - vínculo que se traduz na escolha prévia do bem; esta escolha vem determinar a compra e venda posterior, compra e venda dirigida à subsequente cedência do gozo do bem, relação intervinda só entre o locador e o locatário; mas como o bem foi escolhido pelo locatário (e não oferecido pelo locador), e o locador o comprou só para o dar em locação - o locatário terá de se dirigir ao vendedor do bem (que é parte só no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa.
«O bem, é certo, é dado em locação ao utente; mas é-o por ter sido comprado para ele, no seu interesse, (em atenção às suas necessidades de investimento) e não oferecido em locação pelo locador. Sendo assim, é justo que o locatário responda pelo perecimento do (seu) bem.
«O financiamento consubstancia-se na compra prévia do bem; a retribuição é obtida através do pagamento subsequente das rendas integradas no contrato de locação. O contrato de compra e venda inicial - celebrado com vista à locação posterior e moldado pelas necessidades do locatário - e o contrato de locação subsequente - radicado, nomeadamente quanto ao montante das rendas, no contrato de compra e venda - estão intimamente ligados, dependendo um do outro e influenciando mutuamente os regimes jurídicos, em termos de uma composi-ção harmónica de interesses à primeira vista inconciliáveis.
«O nexo entre os contratos actua numa ligação genética (...) numa ligação condicional (...) e numa ligação funcional.
«Numa análise mais estrutural, diremos que o contrato de locação financeira contém elementos dos tipos compra e venda e locação sendo, pois, um contrato nominado misto (21).
6.
A obrigação principal do locatário é a do pagamento de uma renda, a qual não corresponde ao valor locativo do bem, sendo mais onerosa, pois se destina à sua amortização durante o período em que o contrato produz efeitos.
No cálculo de renda, a empresa de locação financeira atende não só à amortização do dinheiro investido mas também aos custos de gestão e aos riscos sempre presentes nestes contratos (22).
Escrevendo antes da publicação do Decreto-Lei nº 171/79,
MOITINHO DE ALMEIDA observava que em tais contratos se estabelece geralmente que a falta de pagamento, nos termos acordados, de uma renda ou aluguer, confere à empresa de «leasing: o direito de resolução do contrato, prevendo-se, em alguns, cláusulas penais no valor das rendas por satisfazer no momento em que o contrato foi resolvido, ou limitadas a parte do saldo ainda por pagar (23).
Dispõe o artigo 26º do Decreto-Lei nº 171/79, definindo o princípio geral em matéria de resolução de contratos de locação financeira, que o mesmo «pode ser resolvido por qualquer das partes, nos termos gerais, com fundamento no incumprimento das obrigações que assistam à outra parte, não sendo aplicáveis as normas especiais, constantes da lei civil, relativas à locação:.
Estando o «locatário:, desde logo, adstrito ao pagamento da renda acordada (alínea a) do artigo 24º), o respectivo incumprimento é fundamento da resolução do contrato por parte do locador financeiro.
O afastamento do regime contido nos artigos 934º a 936º do Código Civil (24) é consequência de o mesmo ter sido pensado pelo legislador para uma realidade distinta da emanente do «leasing: financeiro, que tem objectivos e função diferentes dos visados pela venda a prestações com reserva de propriedade ou mesmo por outros tipos de contratos, como será o caso da «locação-venda: (ou «venda- aluguer:), que pretendem alcançar resultados equivalentes à espécie negocial ora em causa (cfr. artigo 936º, nºs 1 e 2, do Código Civil) (25).
Efectivamente, a «locação-venda:, tal como configurada no nº 2 do artigo 936º, parece desempenhar a mesma função social típica que a reserva de propriedade (26).
Não há, pois, lugar à sua identificação com o «leasing: financeiro, posto que, neste, não existe a automaticidade do efeito translativo próprio da compra e venda a prestações.
Como se conclui no acórdão da Relação de Lisboa de 4 de Julho de 1991, a locação financeira distingue-se, além do mais, da compra e venda a prestações porque o locador conserva sempre a propriedade plena da coisa, sendo a compra pelo locatário apenas opcional.
Nesta linha de pensamento, uma das consequências da resolução do contrato de locação financeira, em virtude do incumprimento das obrigações contratuais, nomeadamente, do pagamento das rendas por parte do locatário, «implica para o faltoso a satisfação das rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros, a perda das rendas vencidas e já pagas e a restituição imediata do equipamento locado:
(sumário do referido acórdão da Relação, de 19 de Maio de 1992).
7.
As prestações podem distinguir-se quanto ao tempo do seu cumprimento, quanto ao modo da sua realização temporal.
7.1. Para ANTUNES VARELA, as prestações podem ser instantâneas, fraccionadas ou repartidas e duradouras.
Deixando agora de lado as prestações instantâneas, detenha-mo-nos nas duas outras modalidades de prestações, começando pelas duradouras: prestações que se protelam no tempo, tendo a duração temporal da relação creditória influência decisiva na conformação global da prestação.
Entre elas (prestações duradouras), distinguem-se duas espé-cies: umas, as prestações de execução continuada são aquelas cujo cumprimento se prolonga ininterruptamente no tempo; outras as prestações reiteradas, periódicas ou com trato suces-sivo, são as que se renovam, em prestações singulares sucessivas, em regra ao fim de períodos consecutivos, podendo dizer-se, também como regra, que a sua formação se dá com periodicidade.
Como exemplos de prestações periódicas podem citar-se as do locatário (pagamento da renda ou do aluguer), do antigo foreiro, do devedor da renda perpétua ou vitalícia, da empresa fornecedora de cerveja ou refrigerantes a certo estabelecimento, do consumidor de água, luz ou electricidade.
Não se confundem com as prestações duradouras as prestações fraccionadas ou repartidas, que são aquelas cujo cumprimento se protela no tempo, através de sucessivas prestações instantâneas, mas em que o objecto da prestação está previamente fixado, sem dependência da duração contratual (preço pago a prestações, fornecimento de certa quantidade de mercadorias ou de géneros a efectuar em várias partidas).
Nas prestações duradouras, o respectivo conteúdo depende do factor tempo, que tem influência decisiva na fixação do seu objecto; nas prestações fraccionadas, o tempo não influi na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o modo da sua execução.
A classificação enunciada não tem mero interesse teórico.
Sob vários aspectos se patenteia o seu alcance prático.
Assim, por exemplo, só as dívidas liquidáveis fraccionavelmente estão sujeitas à regra do artigo 781º (27) ou ao regime especial, já assinalado, dos artigos 934º e seguintes do Código Civil, para a venda a prestações.
O referido regime-regra, segundo o qual a falta de cumprimento de uma das fracções da prestação dividida ou fraccionada provoca o vencimento imediato das restantes, encontra justamente explicação no facto de a formação ou constituição das demais prestações não estar dependente do decurso do tempo.
Igual regime se não concebe em relação às prestações duradouras, atenta a sua estreita conexão com o decurso do tempo: a falta de pagamento da renda do mês de Janeiro poderá dar ao senhorio o direito à indemnização especial prescrita no artigo 1041º, nº 1, mas não lhe confere o direito de exigir imediatamente o pagamento das rendas correspondentes aos meses futuros (28).
7.2. Nos termos do nº 1 do artigo 204º do Código do Notariado, pelos actos notariais praticados nos cartórios são cobrados os emolumentos da respectiva Tabela, salvo os casos de gratuitida-de, redução ou isenção previstos na lei.
Transcrevam-se, enfim, as normas de controvertida aplicação da TEN. Dispõe o artigo 1º (do Capítulo I, epigrafado «valores dos actos:) o seguinte:
«1.O valor dos actos notariais é, em geral, o dos bens que constituem o seu objecto.
2.Em especial, o valor dos actos será:
...................................................................................
d) Nos que estipulem prestações periódicas ou pensões, o da importância total delas, ou o das prestações ou pensões de 10 anos, se o respectivo número for indeterminado ou superior àquele limite:.
Anotando o referido artigo 1º, observa um comentador que a enumeração dos actos de valor determinado feita por este artigo, ao longo das catorze alíneas do seu nº 2, é meramente exemplificativa.
A regra consiste em que os actos notariais são de valor determinado. Os actos de valor indeterminado, previstos no artigo 2º, bem como outros nele não previstos, constituem a excepção.
Sempre que do conteúdo do acto resulte um valor económico, o mesmo é de valor determinado.
O valor dos actos, que é, em geral, o dos bens que constituem o seu objecto, determina-se de acordo com o artigo 3º. Aí se fixa o princípio geral vertido no proémio, segundo o qual o valor dos bens será, para cada verba, o que as partes lhes atribuem (ou, se for superior, o que lhes corresponder em resultado da aplicação de regras constantes das alíneas a) a h), onde não cabe o contrato de locação financeira) (29).
7.3. Independentemente da flutuação terminológica existente na matéria, pode aceitar-se, sem riscos, a lição do civilista que, por momentos, acompanhámos supra, no ponto 7.1. (30).
O que agora interessa é qualificar, na tipologia apresentada, a prestação, pelo «locatário:, das rendas a que está obrigado.
As rendas da locadora financeira não são rendas locatícias, não representam a contrapartida da utilização do bem, objecto do contrato, constituindo antes a amortização do mesmo, por forma que facultará que, no seu termo, o locatário possa exercer a opção de compra pelo seu valor residual.
Parece líquido, em face do exposto, que não se está verdadeiramente perante prestações periódicas, tratando-se antes do cumprimento fraccionado no tempo de uma obrigação. A circunstância de tal cumprimento se protelar no tempo com periodicidade regular não lhe atribui, como pretende o CTRN, a natureza de prestações periódicas.
Recorde-se o que, sobre o assunto, escreveu LEITE DE CAMPOS:
«Na locação financeira há uma obrigação única do devedor, correspondente, «grosso modo:, ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo:.
«À prestação única do «locador: - entrega (do «uso: da coisa) - corresponde uma dívida única do locatário, correspondente ao valor da coisa, acrescida de juros, lucros e outros encargos.
«Esta dívida existe desde a celebração do contrato, embora o seu reembolso seja fraccionado:.
«Trata-se de uma obrigação de prestação fraccionada, quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, na medida em que o objecto da prestação se encontra pré- fixado, sem dependência da duração da relação contratual:.
O que prepondera na classificação das prestações como prestações periódicas ou prestações fraccionadas (ou repartidas) não é, só por si, a intervenção do factor tempo, mas sim a circunstância, materialmente relevante, de o objecto da prestação não estar (ou estar) previamente fixado, sem dependência da duração da relação contratual: sendo este último o caso das prestações fraccionadas, mas não é o das prestações periódicas.
Recorde-se: nas obrigações periódicas (reiteradas ou com trato sucessivo), a prestação devida depende do factor tempo, que tem influência decisiva na fixação do seu objecto; nas prestações fraccionadas, o tempo não influi na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o modo da sua execução (31).
Aliás, o próprio CTRN «aceita que as prestações a cargo do locatário sejam concebidas como fraccionadas ou repartidas, isto é, a realizar por partes, e não propriamente prestações repetidas ou reiteradas: (32).
E acrescenta: «Dito de outro modo: concorda-se com que na locação financeira haja uma prestação a realizar em partes ou por fracções:.
Só que não extrai de tal reconhecimento a consequência jurídica inevitável, persistindo em qualificar «cada uma dessas partes ou fracções: como sendo «em si mesmas prestações periódicas, na medida em que entre elas medeiam intervalos certos:.
Já se viu não ser esse o entendimento juridicamente adequado.
Tanto basta para concluir que não tem aplicação, no caso vertente, o princípio constante da alínea d) do nº 2 do artigo 1º da TEN (33).
Extrai-se do exposto que o recurso hierárquico interposto pela TRACEVIA merece provimento, na medida em que considera dever tabelar-se o contrato de locação financeira de acordo com o nº 1 do artigo 1º e o artigo 3º da TEN, pelo que o valor dos bens e, consequentemente, o do acto é o valor que as partes lhe atribuem, ou seja, duzentos e sessenta e quatro milhões de escudos, correspondendo, como já se disse, cento e cinquenta e quatro milhões de escudos à compra do terreno e cento e dez milhões de escudos ao financiamento da construção (34) (35).
8.
Termos em que se extraem as seguintes conclusões:
1ª.As rendas, no contrato de locação financeira, decorrem de uma obrigação de prestação fraccionada quanto ao cumprimento, mas unitária em si mesma, na medida em que o seu objecto se encontra pré-fixado, sem dependência da duração da relação contratual;
2ª.O valor do contrato de locação financeira, para efeitos da incidência da tabela de emolumentos do notariado (TEN), deve ser determinado de acordo com o nº 1 do artigo 1º (e não de acordo com a alínea d) do nº 2 do mesmo artigo) daquela Tabela.
_______________________________
(1)Conforme a petição de recurso hierárquico da TRACEVIA, pela realização da escritura legal, a conta apresentada é no valor de 3.085.900$00.
(2)A soma das 40 rendas trimestrais perfaz o montante de 500.983.138$00.
(3)Parecer de 23 de Março de 1994, homologado pelo Senhor DGRN no dia seguinte.
(4)Parecer de 30 de Junho findo, no processo nº 207/93-AJ.
(5)DIOGO LEITE DE CAMPOS, Ensaio de Análise Tipológica do Contrato de Locação Financeira, «Boletim da Faculdade de Direito:, vol. LXIII, 1987, págs. 1 a 73, maxime, pág. 10, citando K. FEINEN e W. GOLDMAN.
(6)O «leasing: operacional é, na terminologia económico- jurídica corrente, vulgarmente denominado «renting: - operação pela qual os produtores de certos equipamentos, ou as empresas especializadas na sua locação, cedem o respectivo uso mediante o pagamento de um aluguer que inclui as despesas de manutenção e assistência técnica dos maquinismos. Das suas características deduz-se que a finalidade específica ou essencial do «renting: consiste na prestação do serviço de locação de bens, sendo a função financeira, que também existe, secundária. No esquema do «renting: entra o «leasing service:, operação respeitante, em regra, a veículos automóveis - cfr. JOSÉ C. MOITINHO
DE ALMEIDA, A locação financeira (leasing), Lisboa, 1973, Separata do «Boletim do Ministério da Justiça:, nº 230, pág. 9 a 11, e JOSÉ MARIA PIRES, Direito Bancário - A Actividade Bancária, Agosto de 1986, «Centro de Formação do Banco de Portugal:, págs. 338 e segs.
(7)O regime da «locação financeira: consta do Decreto-Lei nº 171/79, de 6 de Junho, em cujo artigo 1º é definida como «o contrato pelo qual uma das partes se obriga, contra retribuição, a conceder à outra o gozo temporário de uma coisa, adquirida ou construída por indicação desta e que a mesma pode comprar, total ou parcialmente, num prazo convencionado, mediante o pagamento de um preço determinado ou determinável, nos termos do próprio contrato:.
O Decreto-Lei nº 171/79 foi alterado pelos Decretos-Leis nºs 168/89, de 24 de Maio, e 18/90, de 11 de Janeiro, que revogaram, respectivamente, o nº 2 do artigo 4º e o nº 2 do artigo 6º, em termos que não relevam para a economia do parecer. Deverão ter-se também presentes, na matéria, o Decreto-Lei nº 11/84, de 7 de Janeiro, que equipara à do proprietário a posição do locatário na locação financeira de veículos e o Decreto-Lei nº 10/91, de 9 de Janeiro, que alargou a locação financeira ao domínio da habitação.
(8)Sobre sociedades de locação financeira, vejam-se os seguintes diplomas: Decreto-Lei nº 135/79, de 18 de Maio, alterado pelos Decretos-Leis nºs 25/83, de 22 de Janeiro, e 97/83, de 17 de Fevereiro; Decreto-Lei nº 286/85, de 22 de Julho; Decreto-Lei nº 103/86, de 19 de Maio, que procedeu à revogação dos diplomas anteriores (artigo 17º); Decreto-Lei nº 228/87, de 11 de Junho; Decreto-Lei nº 318/89, de 23 de Setembro; e Decreto-Lei nº 149/92, de 21 de Julho. Entretanto, o Decreto-Lei nº 298/92, de 31 de Dezembro, aprovou o regime geral das instituições de crédito e sociedades financeiras, sendo que as sociedades de locação financeira são uma espécie de instituições de crédito - artigo 3º, alínea g).
(9)Referências normativas ao gozo ou fruição do bem, objecto da locação financeira, pelo locatário, constam, desde logo, do artigo 1º e dos artigos 19º, alínea b), 21º, 22º, alíneas a) e b), do Decreto-Lei nº 171/79.
(10)Artigo 10º, nº 1, do Decreto-Lei nº 171/79.
(11)Cfr. artigo 24º, alínea e), do citado diploma.
(12)CLAUDE CHAMPAUD, Estudo sobre o Contrato de Leasing,Semaine Juridique, 1968, nº 195.1, vol. I, Paris, citado por PEDRO REBELO DE SOUSA, Do contrato de leasing - breve roteiro para seu estudo, «Boletim da Ordem dos Advogados:, «Especial Leasing:, nº 25,Abril/1984, págs. 11 e segs.
(13)É correntemente divulgado que o «leasing: surgiu nos Estados Unidos da América, sendo marco normalmente salientado a criação, por D. BOOTHE JR., em 1952, da
U.S. Leasing. Autores há, no entanto, que lhe negam a paternidade da ideia, procurando demonstrar que o conceito-base de «empréstimo de locação: já poderia ser encontrado nas relações «suserano/vassalo: da época feudal. Outros referem a lei americana de 1941, que permitiu ao Presidente Roosevelt emprestar material de guerra a todos os países cuja defesa parecesse essencial à protecção dos E.U.A., devendo o material ser devolvido ou pago no fim das hostilidades. Segundo outros, a data da primeira utilização do «leasing: pode situar-se em 1877 quando a Companhia de Telefones Bell começou a proceder ao «aluguer: ou «venda: dos seus telefones aos respectivos clientes. O «leasing: foi introduzido em Inglaterra em 1960 e na França em 1962, tendo também surgido, no decurso da década de 60, na maior parte dos países latino-americanos. Em Portugal deu-se a particularidade de a lei ter precedido a prática. Com efeito, só dois anos depois da publicação dos Decretos- Leis nºs 135/79 e 171/79, surgiram as primeiras empresas de «leasing: financeiro no nosso País - cfr. PEDRO REBELO DE SOUSA, loc. cit., e RUI PINTO DUARTE, Alguns aspectos contratuais do aluguer, da locação financeira e de outros contratos afins à face da lei portuguesa, FISCO, nºs 51/52, Fev./Março 1993, págs. 64 e segs., maxime, pág. 66.
(14)No parecer do Conselho Técnico da DGRN faz-se referência a uma segunda situação, de que agora não cabe curar, que configura um exemplo de «lease back:.
Nela, uma empresa («Mota e Companhia, S.A.:) vendeu determinado imóvel à «Leasimpor: e, no mesmo acto, as duas sociedades (a segunda, como locadora, e a primeira, como locatária) celebraram um contrato de locação financeira, tendo por objecto o prédio que a locadora acabara de adquirir.
(15)DIOGO LEITE DE CAMPOS, loc. cit., pág. 5, que acrescenta, em nota, que, em matéria imobiliária, esta modalidade tem conhecido a seguinte variante: no caso de o utente aceder à propriedade no fim da operação, não terá imediatamente de pagar o valor residual, mas fá-lo-á em prestações, garantidas por uma hipoteca sobre o bem.
(16)RUI PINTO DUARTE, Alguns aspectos jurídicos dos contratos não bancários de aquisição e uso de bens, «Revista da Banca:, nº 22, Abril-Junho de 1992, págs. 49 e segs., maxime, pág. 60.
(17)Poder-se-ia dizer que este regime não se compatibilizaria com a figura do contrato de amortização total.
Ponderando o problema, escreve RUI PINTO DUARTE, no desenvolvimento do escopo que se propôs, quanto à articulação dos nºs 1 e 3 do artigo 10º:
«Dir-se-á contra o que ficou dito que não fazem então sentido as disposições legais que prevêem o não exercício pelo locatário do seu direito de aquisição, já que do facto de o preço desta ser tendencialmente simbólico resultará como único desfecho racional do contrato o exercício de tal direito. Mas, este contra- argumento não colhe. Não só tais disposições não ficam inutilizadas por da interpretação perfilhada resultar que só em casos estatisticamente raros serão accionadas, como também aquela tendência para o nulo não passa disso - de uma tendência - contra a qual jogarão as empresas locadoras na medida em que as regras (económicas e jurídicas) lho permitam (e a sua estratégia comercial lho aconselhe).
«Em qualquer caso, reconheça-se que é difícil compatibilizar os preceitos legais em jogo e que a clarificação total dos problemas só poderá provir da intervenção legislativa:.
«Lembre-se, entretanto que, no que respeita à locação financeira mobiliária, o Banco de Portugal determinou, por «Aviso:, que o «valor residual ... a que se refere o nº 3 do artigo 10º do Decreto-Lei nº 171/79 não poderá ser fixado em menos de 2% e em mais de 6% do valor do contrato ...: (nº 3 do Aviso datado de 7/6/83 publicado no «D.R.: de 28/6/83, 1ª Série):.
(18)DIOGO LEITE DE CAMPOS, loc. cit., págs. 58 e segs., que ora se acompanha.
(19)Neste sentido, LEITE DE CAMPOS, loc. cit., pág. 62.
(20)Defendendo a solução de que ao contrato de locação financeira são inaplicáveis as disposições dos artigos 934º a 936º do Código Civil, respeitantes à compra e venda a prestações, por as expressões «preço: e «prestações: usadas nesses artigos corresponderem a realidades diversas das «rendas: e «preço: específicas da locação financeira, cfr. os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa, de 4 de Julho de 1991 e de 19 de Maio de 1992, publicados na «Colectânea de Jurisprudência:, Ano XVI-1991, tomo IV, pág. 170, e Ano XVII-1992, tomo III, pág. 178, respectivamente.
(x)Sobre esta matéria, vd. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em geral, I, 5ª edição, págs. 8 e segs.
(2x) Artigos 781º e 934º do Código Civil.
(21)Discorrendo acerca da caracterização jurídica deste tipo de contratos, escreve ANTUNES VARELA:
«Verdadeiro contrato misto constituíu, entre nós e noutros países europeus, durante algum tempo, o chamado contrato de leasing que, pelo menos numa das suas modalidades, envolvia uma associação curiosa de prestações do contrato de locação com prestações da compra e venda. A partir, porém, de 1979 (Decreto-Lei nº 135/79, de 18/5; Decreto-Lei nº 171/79, de 6/6;
Decreto-Lei nº 11/84, de 7/1 e Decreto-Lei nº 103/86, de 19/5), o leasing converteu-se entre nós num contrato nominado, sob o nomen iuris de contrato de locação financeira - cfr. Das Obrigações em Geral, vol I, 6ª edição revista e actualizada -, Almedina,
Coimbra, 1989, pág. 275.
(22)Na locação financeira, a renda destina-se a cobrir a amortização financeira global do custo do investimento, incluindo-se aqui a amortização do bem locado e a retribuição pela utilização deste - e a remuneração do risco suportado pela empresa locadora - cfr. MARIA TERESA VEIGA DE FARIA, Leasing e Locação Financeira, «Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal:,
(139), Lisboa, 1985, págs. 480, bem como o acórdão da Relação de Lisboa, de 19 de Maio de 1992, indicado supra, na nota (20).
Para além dos já indicados, podem ver-se ainda os seguintes elementos bibliográficos sobre a problemática do «leasing:, da locação financeira e das sociedades de locação financeira: SEBASTIÃO NÓBREGA PIZARRO e MARGARIDA MENDES CALIXTO, Contratos Financeiros - Leasing, Agência, Franchising, Factoring, Permuta, Mútuo - Almedina, Coimbra, 1991; Livro Branco sobre o Sistema Financeiro: 1992, As Instituições de Crédito, Maio de 1991, vol. I, págs. 431 e segs. e vol. II, págs. 97 e segs.; JOÃO FERNANDES, Regime Fiscal da Locação Financeira versus Aluguer de longa duração; DIOGO LEITE DE CAMPOS, A locação financeira na óptica do utente, ROA, Ano 43, Maio-Setembro de 1983, págs. 319 e segs.; MIGUEL TAVARES RODRIGUES e RUI LEÃO MARTINHO, Leasing, uma opção de financiamento, Texto Editora, 4ª edição; JOSÉ ANTÓNIO CORRALES ROMEO e JUAN-GARCÍA-BARBÓN CASTAÑEDA, Sociedades de financiacion, leasing y factoring, 1991, Editorial Civitas; JUAN LUIS SEGURADO LLORENTE, El leasing, Editorial de Vecchi, S. A.; JOSE RAMON CANO RICO e ANTONIO JORGE SERRA MALLOL, Manual Practico de Contratacion Mercantil, 2ª edição, Tecnos, págs. 315 e segs. GIUSEPPE ALBERTO RESCIO,La traslazione del rischio contratuale nel leasing, Milão, Dott. A. Giuffrè Editore, 1989; YVETTE MERCHIERES, Le bail em général, Bruxelas, 1989, págs. 87 e segs.;
GEORGES RIPPERT, Traité de Droit Commerciel,Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, 1990, págs. 434 e segs.; EDUARDO CHULIA VICENT e TERESA BELTRAN ALANDETE, Aspectos Juridicos de los Contratos de Leasing, 1989, Libreria Bosch, Barcelona.
(23)Loc. cit., pág. 23.
(24)Dispõe o artigo 934º do Código Civil: «Vendida a coisa a prestações, com reserva de propriedade, e feita a sua entrega ao comprador, a falta de pagamento de uma só prestação que não exceda a oitava parte do preço não dá lugar à resolução do contrato, nem sequer, haja ou não reserva de propriedade, importa a perda do benefício do prazo relativamente às prestações seguintes, sem embargo de convenção em contrário:.
(25)Sob a epígrafe «outros contratos com finalidade equivalente:, dispõe o artigo 936º:
«1.O disposto nos dois artigos anteriores é extensivo a todos os contratos pelos quais se pretenda obter resultado equivalente ao da venda a prestações.
«2.Quando se locar uma coisa, com a cláusula de que ela se tornará propriedade do locatário depois de satisfeitas todas as rendas ou alugueres pactuados, a resolução do contrato por o locatário o não cumprir tem efeito retroactivo, devendo o locador restituir as importâncias recebidas, sem possibilidade de convenção em contrário, mas também sem prejuízo do seu direito a indemnização nos termos gerais e nos do artigo anterior:.
O artigo 935º prevê a situação de indemnização estabelecida em cláusula penal.
(26)Sobre a figura jurídica em apreço, e acerca das razões do seu aparecimento no nosso ordenamento, veja-se o citado acórdão da Relação de Lisboa, de 19 de Maio de 1992, e os lugares ali recenseados.
(27)Segundo o qual «se a obrigação puder ser liquidada em duas ou mais prestações, a falta de realização de uma delas importa o vencimento de todas:.
(28)ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, 7ª edição revista e actualizada, 1991, págs. 93 e segs.
(29)Cfr. LOPES DE FIGUEIREDO, Código do Notariado, 1991,
Almedina, Coimbra, pág. 584.
(30)Vejam-se ainda sobre a temática em apreço: MÁRIO JÚLIO DE ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 5ª edição, Coimbra, 1991, págs. 570 e segs.; FERNANDO PESSOA JORGE, Lições de Direito das Obrigações, edição da Associação Académica da Faculdade de Direito de Lisboa, 1975-76, págs. 84 e segs.; ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Direito das Obrigações, 1º volume, edição da AAFDL, 1978, págs. 745 e segs.; JOSE LUÍS LACRUZ BERDEJO e outros, Derecho de Obligaciones, volume primeiro, 2ª edição, 1985, págs. 77 e segs.; ADRIANO VAZ SERRA, Objecto da Obrigação - A Prestação - Suas Espécies - Conteúdo e Requisitos, Lisboa, 1958, págs. 29 e segs.
(31)Cfr. ANTUNES VARELA, Loc. cit., pág. 96.
(32)Cfr. parecer do CTRN, pág. 15.
(33)A (actual) Tabela de Emolumentos Notariais, anexa ao Código do Notariado, foi aprovada pelo Decreto-Lei nº 397/83, de 2 de Novembro.
Nos termos do nº 1 do artigo 3º do Decreto-Lei nº 145/85, as tabelas de emolumentos devidos pelos actos praticados nos serviços dos registos e do notariado são aprovadas por portaria do Ministro da Justiça e revistas anualmente - cfr. as Portarias nºs 486/87, de
8 de Junho, 575/89, de 26 de Julho, e 1046/91, de 12 de Outubro.
Acerca dos emolumentos devidos pela prática de actos notariais, veja-se o parecer nº 25/67, de 15 de Maio de 1967, no «Boletim do Ministério da Justiça:, nº 173, pág. 115.
(34)Observe-se que, em qualquer das soluções alternativamente postas à nossa consideração sempre se omitiu, para efeitos de tabelamento notarial do acto, o valor residual. O que se compreende, atento o carácter meramente eventual da aquisição do bem, bem como o facto de, do contrato, apenas resultar, desde logo, a fruição, que não a propriedade, do bem.
Como se afirma no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 9 de Março de 1993, na locação financeira, a propriedade do equipamento não se transmite por mero efeito de contrato, ficando o locatário apenas com o direito potestativo de futuras aquisições - Cfr. Sub Judice, Março/1993, 3, pág. 61.
(35)A ideia de que o valor da locação é igual ao valor a financiar encontra consagração no Aviso do Banco de Portugal de 7 de Junho de 1983, publicado no «Diário da República:, nº 146, de 28 de Junho de 1983, onde se prevê que «o valor por que podem ser celebrados os contratos de locação financeira tem por limite máximo o preço de aquisição de equipamentos a locar:.
Legislação
CNOT67 ART204 N1 TABELA DE EMOLUMENTOS ART1 N1 N2 D ART3.
DL 171/79 DE 1979/06/06 ART1 ART2 A B ART3 N1 ART10 N1 N3 ART19 B C ART22 E ART23 ART24 A C E F ART25 ART26.
DL 168/89 DE 1989/05/25.
DL 18/90 DE 1990/01/11. DL 11/84 DE 1984/01/07.
DL 10/91 DE 1991/01/09 ART1. DL 135/79 DE 1979/05/18.
DL 25/83 DE 1983/01/22. DL 97/83 DE 1983/02/17.
DL 286/85 DE 1985/07/22. DL 103/86 DE 1986/05/19 ART17.
DL 228/87 DE 1987/06/11. DL 318/89 DE 1989/09/23.
DL 149/92 DE 1992/07/21. PORT 1046/91 DE 1991/10/12.
DL 298/92 DE 1992/12/31 ART3 G.
CCIV66 ART781 ART934 ART935 ART936 ART1022 ART1041 N1.
DL 397/83 DE 1983/02/11. DL 145/85 DE 1985/05/08 ART3 N1.
PORT 486/87 DE 1987/06/08. PORT 575/89 DE 1989/07/26.
DL 171/79 DE 1979/06/06 ART1 ART2 A B ART3 N1 ART10 N1 N3 ART19 B C ART22 E ART23 ART24 A C E F ART25 ART26.
DL 168/89 DE 1989/05/25.
DL 18/90 DE 1990/01/11. DL 11/84 DE 1984/01/07.
DL 10/91 DE 1991/01/09 ART1. DL 135/79 DE 1979/05/18.
DL 25/83 DE 1983/01/22. DL 97/83 DE 1983/02/17.
DL 286/85 DE 1985/07/22. DL 103/86 DE 1986/05/19 ART17.
DL 228/87 DE 1987/06/11. DL 318/89 DE 1989/09/23.
DL 149/92 DE 1992/07/21. PORT 1046/91 DE 1991/10/12.
DL 298/92 DE 1992/12/31 ART3 G.
CCIV66 ART781 ART934 ART935 ART936 ART1022 ART1041 N1.
DL 397/83 DE 1983/02/11. DL 145/85 DE 1985/05/08 ART3 N1.
PORT 486/87 DE 1987/06/08. PORT 575/89 DE 1989/07/26.
Jurisprudência
AC RL DE 1991/07/04 IN CJ ANO XVI T4 PAG170.
AC RL DE 1992/05/19 CJ ANOXVII T3 PAG178.
AC STJ DE 1993/03/09 IN SUB JÚDICE MARÇO DE 1993 N3 PAG61.
AC RL DE 1992/05/19 CJ ANOXVII T3 PAG178.
AC STJ DE 1993/03/09 IN SUB JÚDICE MARÇO DE 1993 N3 PAG61.
Referências Complementares
DIR ADM * ADM PUBL / DIR CIV * DIR OBG * CONTRATOS / * CONT REF/COMP*****
* CONT ANJUR
/ DIR REG NOT / DIR FISC.
* CONT ANJUR
/ DIR REG NOT / DIR FISC.